위 글은 2022년 4월 3일을 기준으로 작성되었습니다.
이번 주말에는 인천 남동구와 미추홀구 위주로 임장을 갔다왔습니다.
작년 인천 지역은 엄청난 매수 상승세를 보였는데, 올해도 작년에 이어 매수세가 이어질지 궁금하네요. 여러분들은 인천 지역에 대해 어떻게 생각하시나요?
1. 지역 개요
▶ 임장 지역: 남동구 구월동, 간석동 인근 + 미추홀구 주안동
남동구와 미추홀구는 경도상 인천의 중간 지점입니다. 남쪽에는 송도로 유명한 연수구, 북쪽으로는 부평구, 동구, 서구, 계양구 등이 위치해있습니다.
▶ 인구수, 세대수
인천 남동구와 미추홀구는 모두 인구수가 감소하는 추세입니다. 하지만 세대수는 점차 증가하는 추세입니다. 최근 들어 1~2인 가구의 증가 추세가 남동구와 미추홀구에도 나타나고 있습니다.
▶ 수요와 공급
인천 남동구와 미추홀구는 최근 미분양 수가 거의 0에 가까운 흐름입니다. 남동구, 미추홀구에 대한 수요는 끊임없이 있는 것으로 생각됩니다.
반면, 공급 측면에서는 리스크가 있습니다. 남동구는 향후 3년간 입주물량이 1,000세대도 안되지만, 미추홀구는 향후 3년간 약 1.6만 세대의 입주물량이 있습니다. 과연 이 세대가 다 소화될지는 미지수입니다.
▶ 교통
남동구와 미추홀구에는 인천 1호선, 인천2호선이 지납니다. 인천 1호선은 간석오거리 - 인천시청 - 예술회관 - 인천터미널역등을 지나며, 남북으로 가로 질러 있습니다. 남쪽으로는 송도신도시로, 북쪽으로는 부평, 계양으로 이어집니다. 송도에 근무하시는 분들에게는 좋은 지역입니다.
인천 2호선은 동서 횡으로 이어지는 지하철입니다. 직접 타보니 경전철 같은 느낌입니다. 동으로는 인천대공원까지, 북서로는 검단역, 검단오류역까지 이어집니다.
한편, GTX-B가 2028년 완공을 목표로 진행되고 있습니다. GTX-B가 들어설 곳으로 예정되어 있는 인천시청역은 향후 트리플 역세권이 기대됩니다. 또한, 1호선 특급열차가 정차하는 주안역부터 송도까지 잇는 주안-송도선이 2035년 완공 예정입니다.
2. 임장 계획
임장 순서는 아래와 같이 계획했습니다.
(1) 석천사거리역에서 미팅
(2) 구월힐스테이트롯데캐슬1단지 + 학원가
(3) 구월아시아드선수촌센트럴자이 + 선수촌 1,2,5,6단지
(4) 구월 로데오거리, 인천터미널역
(5) 인천터미널역 인근 91년식 아파트들 (재건축 이슈)
(6) 간석래미안자이
3. 임장기
▶ 구월힐스테이트롯데캐슬1단지
- 5,076세대 (매머드급 단지)
- 2007년 8월 입주 (16년차)
- 건폐율 20%, 용적률 349%
- 평단가 1,725만 / 세대당 주차 1.2대
- 20평(매 4.3억, 전 3억, 갭 1.3억) / 33평(매 5.8억, 전 3.5억, 갭 2.3억)
- 로열동은 1304~1310동 (바로 옆에 석천초, 구월중)
Good
- 매머드급 단지에 맞는 큰 주차장
- 단지 바로 앞에(1407동) 강남역(9100), 수원터미널(8851,8850), 서울역(1601) 가는 버스 있음
- 서쪽에는 석천초, 구월중이 있고, 동쪽으로는 정각초, 정각중이 위치
- 단지내 어린이집이 6개 있음 / 유치원은 단지내 삼성유치원 위치
- 단지를 기점으로 북쪽과 남쪽에 각각 학원가 위치
Bad
- 단지 내부로 차가 통행하는 길이 많아 아이들에게 위험할 수 있음
- 내부 주차장에 외산차가 많이 없었음
- 주차장 도색 공사를 했지만 벽은 관리가 잘 안되어 있었음
- 바로 가까이에는 공원이 없음. 10분 정도 걸어야 큰 공원이 있음
- 구월중이 가깝지만 명문 정각중으로 가고자 하는 수요가 많을듯
▶ 구월아시아드선수촌센트럴자이 + 선수촌 1,2,5,6단지
- 850세대
- 2015년 6월 입주 (8년차)
- 건폐율 9%, 용적률 196%
- 평단가 2,188만 / 세대당 주차 1.5대
- 34평(매 7.4억, 전 4.7억, 갭 2.7억) / 40평(매 8억, 전 6억, 갭 2억)
- 로열동은 105동 (서쪽에 공원 위치)
Good
- 서쪽에 오피스텔, 신축빌라 촌과 함께 상권이 형성
- 10분 정도 걸어가면 스타벅스 있음(인천구월아시아드점) → 스타벅스 내에는 20~30대들이 많이 있었음
- 만월초까지 5분 정도 걸리며, 만월초 인근에 조그마한 상권이 형성
- 단지내 어린이집 있고, 유치원도 아시아드 근린공원에 위치(아이큰별유치원)
- 서쪽에 바로 아시아드공원이 위치해있어 산책하기 좋음 (아시아드공원 가는 길만 걸었는데도 산책되는 느낌)
Bad
- 강남까지 한 번에 가는 버스(M6439) 있으나, 배차간격이 평일 60~90분 (시간은 1시간 20분 정도 걸림)
- 차가 있으면 좋지만, 차가 없으면 교통 측면에서 굉장히 불편
- 성리중학교가 있지만 학업성취도가 뛰어나지는 않은 학교 + 학원가가 많이 발달되어 있지는 않다
추가 의견
- 아시아드선수촌6단지 남쪽에 DL건설에서 신축공사 중(아마 푸르지오) → 향후 대장아파트로 성장할 가능성 있음
- 평단가 순서는 선수촌센트럴자이 → 구월하내들 → 선수촌 5,6,8단지 → 선수촌 1,2단지 순서
- 인천시청, 인천터미널이 가까워 혼자 사는 1인 가구들이 사는 곳도 발달 → 해당 지역 상권이 굉장히 좋다(무인 가게, 핫한 카페, 음식점 등)
▶ 구월 로데오거리, 인천터미널역
역시나 구월 로데오거리는 핫했다. 오후 5시에 방문했는데도 할리스커피는 꽉 차 있었고, 젊음을 즐기는 영혼들이 가득했다. 유튜브에서만 보던 전국 할맥 1위 매장과 범맥 매장도 봤다.
근처 솥뚜껑 삼겹살 집에서 고기를 먹었는데, 진짜 존맛탱구리!
▶ 인천터미널역 서쪽 인근 91년식 아파트들 (재건축 이슈)
평단가는 삼환관교2단지 → 관교쌍용 → 성지 → 관교풍림 순이다. 특이했던 점은 30년이 넘은 아파트들이지만 그 어느 곳에도 재건축 플랜카드가 있지 않았다. 구월아시아드선수촌1단지아파트 근처의 구월팬더, 동아아파트도 마찬가지! 재건축에 대한 거주자들의 관심이 비교적 적다는 것을 느꼈다. 근데 주목할 점은 의외로 외산차가 이 단지들에 가장 많았다는 것!
다만, 인천터미널역이 바로 옆에 있고 지나가는 버스들이 많아서 교통 측면에서는 정말 좋았다. 실거주하기에는 괜찮은 지역이다.
▶ 간석래미안자이
- 2,432세대
- 2008년 10월 입주 (15년차)
- 건폐율 15%, 용적률 249%
- 평단가 1,909만 / 세대당 주차 1.3대
- 34평(매 7억, 전 4억, 갭 3억) / 44평(매 7.7억, 전 4.3억, 갭 3.4억)
- 로열동은 118동(34평), 119~120동(44평)
Good
- 석천사거리 역세권, 5분정도 걸어가면 강남역(9100), 수원터미널(8851,8850), 서울역(1601) 가는 버스 있음.
- 단지내 상아초, 아름드리 어린이집, 소담숲유치원 등 초, 어린이집, 유치원 위치
- 단지내 간단한 상권 형성(편의점, 학원, 헤어샵 등) + 테니스장, 족구장, 피트니스센터 있음
- 10분 거리에 인천시청이 위치 + 시청 내에 공원 존재
Bad
- 구월중으로 배치될 것으로 보이나, 명문 정각중으로 배치되고자 하는 수요가 있음 (정각중까지는 15분 정도 소요)
- 단지내 작은 언덕들이 있어 아이들이 놀다가 다칠 가능성 있음.
4. 요약
인천 남동구 구월동과 간석동, 미추홀구 주안동을 중심으로 돌아본 결과 전반적으로 실거주하기에는 상권이 잘 형성되어 있다는 느낌이 들었습니다. 다만 아쉬웠던 점은 서울에서 일을 한다면 교통이 엄청나게 좋지는 않다는 점입니다. GTX-B 호재로 인해 해당 지역은 상승이 예상되지만, 전반적으로는 미추홀구 물량 증가로 인해 리스크가 있습니다. GTX-B 착공 이슈도 꾸준히 체크해봐야 할 듯합니다.
위 글은 2022년 4월 3일을 기준으로 작성되었습니다.