위 글은 2022년 6월 23일을 기준으로 작성되었습니다.
어느새 6월도 중반이 훌쩍 지나며 햇살이 쨍쨍 비추는 여름이 됐습니다. 정말 낮에는 임장을 하러 돌아다니기 힘들 정도로 더운 날씨네요ㅠㅠ
그래서 이번에는 아침 10시부터 일찍 경기도 고양시 성사동, 화정동, 주교동 인근을 임장했습니다. 원당 1,2,4 재정비촉진구역과 성사동, 화정동 인근의 아파트를 중심으로 살펴봤습니다.
1. 지역 개요
▶ 임장 지역: 경기도 고양시 덕양구 성사동, 화정동, 주교동 (원당역, 화정역)
고양시는 3개의 구가 있습니다. (일산동구, 일산서구, 덕양구) 그 중 덕양구는 가장 동쪽에 있는 구로써, 서울 은평구와 마포구 바로 옆에 위치해있습니다. 덕양구는 총 21개의 행정동으로 구성되며, 면적은 고양시의 61.8%를 차지할 정도로 넓은 면적을 차지하고 있습니다.
▶ 인구수, 세대수
고양시 덕양구의 인구수는 최근 10년간 지속 증가하는 추세입니다. 2012년 기준 39.7만명이었으나, 현재는 48.5만명으로 증가했습니다. 서울에서 유출된 인구가 유입된 것으로 보입니다.
세대수는 인구수보다 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 인구수는 2022년에 2012년 대비 22% 올랐지만, 세대수는 38%로 약 2배 가까이 늘어났습니다. 1~2인 가구의 비중이 최근 들어 고양시 덕양구에 증가한 것으로 추측됩니다. 2022년 기준 21.4만 세대가 거주하고 있습니다.
▶ 수요와 공급
2016년 7월 이후로 고양시의 미분양은 500건 이하로 유지됐으며, 2020년 이후에는 소규모 단지를 제외하고는 미분양이 거의 없습니다.
덕양구는 2022년 수요에 비해 많은 공급물량이 있습니다. 덕은동과 토당동, 지축동 일대에 주로 공급됩니다. 특히 DMC역, 수색역 등과 인접해있는 덕은동에 고양덕은중흥S-클래스파크시티 (894세대), DMC리버파크자이 (702세대), 고양덕은대방노블랜드 (622세대), DMC리버시티자이 (620세대) 등이 2022년 차례로 입주 예정입니다.
덕양구의 전입/전출 영향권이라고 생각하는 고양시, 서울 은평구, 파주시의 입주물량을 함께 분석했습니다. 은평구와 파주시 모두 최근 3년간 미분양 추이는 제로에 가깝습니다. 입주 물량은 2022년 고양시와 파주시, 2024년 파주시의 영향으로 평균 수요보다 많은 공급 물량을 기록하고 있습니다.
▶ 교통
현재 덕양구에서의 주요 노선은 3호선입니다. 3호선을 통해 을지로, 신사 등 주요 업무 지구에 접근할 수 있습니다. 2023년 준공예정인 GTX-A는 대곡역을 지납니다. 이에 따라 작년 대곡역 근처의 집값이 크게 올랐습니다. 또한, 신분당선 용산삼송 라인이 연장된다는 소식으로 인해 삼송, 지축 쪽의 가격도 크게 올랐지만 아직까지 큰 진전은 없는 상태입니다.
한편, 서해선 대곡-소사역이 23년 2월 준공예정으로 일산, 김포, 시흥을 잇는 노선이 탄생할 전망입니다. 23년이 지나면 대곡역은 3개의 호선이 만나는 트리플 호선으로서의 역할을 합니다.
2. 임장 계획
임장 순서는 아래와 같이 계획했습니다.
- 원당역 미팅
- 원당4재정비촉진구역 (원당역롯데캐슬스카이엘)
- 원당e편한세상, 래미안휴레스트 (평단가 2,400 / 09년식 대단지)
- 원당1,2재정비촉진구역
- 신원당2단지태영, 신원당8단지삼보 등 원당역 남서쪽 90년대 아파트 (복도식)
- 화정 로데오 거리에서 점심
- 화정역 청구현대7단지 (평단가 2,500 / 95년식 대단지)
3. 임장기
▶ 원당역 근처
원당역 근처는 상권이 거의 죽은 모습이었습니다. 6번 출구에서 내렸는데, 사진처럼 고가가 바로 보였고 역근처에는 편의점 등의 일부 편의시설을 제외하고는 텅텅 비었습니다.
▶ 원당4재정비촉진구역 (원당4구역 재개발) - 원당역롯데캐슬스카이엘
- 1,236세대
- 2022년 6월 분양예정 / 2024년 6월 준공 목표
- 건폐율 16%, 용적률 258%, 11개동
- 분양가 예상: 59는 5억 초반 / 84는 6억 초중반 예상
- 서울 접근성은 좋으나, 학군은 아쉬운 편 (15분 거리에 성사중이 있으나, 학업성취도 떨어지는 학교, 66.9%)
Good
- 원당역 도보 5분의 초역세권 단지
- 인근의 대장인 래미안휴레스트/원당e편한세상(09년)과는 비교 안되는 신축 단지
- 롯데캐슬 남동쪽 인근에 도시재생 혁신지구 조성사업 진행 → 상업단지와 롯데캐슬의 조화가 기대됨. (도서관, 경로당, 가족센터, 노인복지시설 등)
Bad
- 원당역 인근에 상권이 발달되어 있지 않음. (정말 주변에 뭔가 없는 느낌)
- 명문중이 없어 아쉬운 학군(15분 거리에 성사중이 있으나, 학업성취도 떨어지는 학교, 아실 기준66.9%)
- 인프라가 같이 개발되어도 사람들이 올까? 하는 의문
- 원당 1,2재정비촉진구역의 사업진행 여부
▶ 원당e편한세상
- 1,486세대
- 2009년 12월 입주 (14년차)
- 건폐율 18%, 용적률 277%, 21개동
- 평단가 2,409만 / 세대당 주차 1.49대
- 25평(매 6.4억, 전 4.3억, 갭 2.1억) / 33평(매 7.5억, 전 4.5억, 갭 3억)
- 성사고 쪽 큰 평수 (118,119,121동)
Good
- 단지 안의 조경이 굉장히 좋았음.
- 판상형 특유의 편안함을 느낄 수 있었고, 1층이 비어있는 필로티 구조로 되어 있음.
- 커뮤니티시설이 지하에 잘 조성되어 있었고(골프, 헬스장 포함), 앞쪽에 상가가 발달해있었음.
- 근처 5분 거리에 스타벅스 DT가 있음 → 입지가 괜찮다는 지표 중 하나
- 원흥역이 개통(2024년)되면, GTX-A 정차역인 대곡역까지 2정거장 소요
Bad
- 원당역과는 제법 거리가 있음. (버스 15분, 도보 22분)
- 초등학교는 성사초가 있는데, 길을 건너 래미안 휴레스트 근처로 가야 있음. (도보 13분)
- 버스가 있으나, 대중교통이 좋지 않음.
▶ 래미안휴레스트
- 1,651세대
- 2009년 10월 입주 (14년차)
- 건폐율 19%, 용적률 266%
- 평단가 2,364만
- 24평(매 6.2억, 전 4억, 갭 2.2억) / 33평(매 7.6억, 전 4억, 갭 3.6억)
- 성사초 초품아 (206~208동, 219~221동)
Good
- 래미안 특유의 프라이빗하고 편안한 조경
- 성사초등학교를 바로 앞에 둔 초품아 단지
- 단지 내에 커뮤니티 시설이 잘 조성되어 있음. (헬스장, 골프장 등)
- 단지에서 미니 등산로 겸 산책길과 연결됨.
- 어린이들의 버스 통학을 위한 통학 정류장이 따로 있음. (안전에 GOOD)
Bad
- 앞에 빌라촌과 노후 아파트촌이 있어 안전/보안 문제가 있음.
- 원당역 도보 15분으로 애매한 거리
- 단지 앞의 빌라촌과 노후 아파트촌에 상권이 크게 발달되어 있지 않음.
- 원당e편한세상과 비교했을 때 비교적 경사가 있는 편
▶ 원당1재정비촉진구역
- 현재 진행: 2021.08.10 관리처분계획 인가 및 고시
- 과거 진행: 2011.08 조합설립인가, 2015.09.11 사업시행인가, 2020.04.10 사업시행계획(변경) 인가
- 향후 진행: 이주는 2022년 하반기까지, 철거는 2023년 하반기까지
- 최고 35층 아파트 17개동 2,601세대
- 홈페이지: http://iwondang.com/
현재 철거가 진행된 바는 없고, 이주가 이루어지고 있는 상태였습니다. 1구역 근처에 최근 많은 신축빌라가 건축되었습니다.
▶ 신원당2단지태영
- 500세대
- 1993년 10월 입주 (30년차)
- 건폐율 18%, 용적률 214%
- 평단가 1,783만 / 5개동 / 최고 15층
- 16평(매 3억, 전 1.8억, 갭 1.2억) / 24평(매 4.3억, 전 2.7억, 갭 1.6억)
- 로열동은 205동(정문에서 가까움) / 201동 (편의점, 성라초와 가까움)
Good
- 원당역까지 도보 10분 (역세권)
- 205동 바로 앞 상권에 펫 전문 미용실이 있음. → 애완동물 기르는 수요가 있는듯!
- 을지로까지 도어투도어 50분 정도만 걸리는 입지인데, 평단가 1700이라는 싼 가격
- 건너편에 도시재생지구 혁신사업이 완성되면 (2025년) 상권의 발달이 기대됨.
Bad
- 골프장이 2층 또는 3층에 있었는데, 창문이 깨져 있었다…
- 90년식 아파트답게 출입문에는 잠금장치가 없음.
- 야외 주차장만 있어 주차문제가 있음.
- 관리한 90년식 아파트도 있는데, 여기는 아예 관리가 안되고 있었음.
▶ 화정역 별빛마을7단지청구현대
- 1,136세대
- 1995년 11월 입주 (28년차)
- 건폐율 15%, 용적률 179%
- 평단가 2,500만 / 세대당 주차 1.1대
- 32평(매 7.8억, 전 4.2억, 갭 3.6억)
- 로열동은 716~718동 (화정초 앞)
Good
- 초품아 단지 (신호등만 건너면 바로 화정초)
- 초역세권 (역에서 5분만 걸으면 도착)
- 근처에 별빛어린이공원, 별빛공원이 있어 아이들이 놀거나, 산책하고 운동하기에 좋은 환경
- 화정역 로데오거리 상권이 발달 (스타벅스 2개, 롯데마트, 이마트, 세이브존, 덕양구청 등)
Bad
- 화정역 위치가 서울과 애매한데, 평단가 2500만원이라는 가격은 싸다고 할 수는 없는 듯하다. (거기다 28년 구축인데!!!)
- 단지 내부에 차량이 많이 주차되어 있어 안전하지는 않음.
- 보도블럭이나 단지 내의 길이 파이거나 파괴된 경우가 있음.
4. 요약
원당역 인근과 화정역 인근을 임장해보며, 각 지역별로 위치는 비슷하지만 다른 느낌을 받았습니다. 세 가지 포인트를 나눠 제가 느낀 점을 말씀드리겠습니다.
(1) 원당역 인근 재개발
원당역 인근의 원당e편한세상, 래미안휴레스트는 저라면 투자할 것입니다. 편안한 조경, 14년식이지만 잘된 관리, 원릉역 재개통(교외선 2024년 완공 예정), 고양시청역 예정(고양선 교통망발표) 등이 근거입니다.
추가로 원당역롯데캐슬스카이엘은 꼭 분양해보시기를 바랍니다. 도시재생 혁신지구 사업과 함께 원당을 새롭게 바꿀 듯합니다.
(2) 원당역 인근 구축 (남서쪽 90년식 아파트)
재건축을 고려해보면 투자할만 하지만, 재건축의 시기를 모르기에 저라면 매수하지 않을 듯합니다. 최근 2년간 집값이 2배로 오르긴 했지만, 앞으로의 상승 가능성은 잘 모르겠습니다.
(3) 화정역 인근 아파트들
GTX-A (2023년 개통 예정)가 개통되면 1정거장만에 대곡역으로 갈 수 있습니다. 따라서 서울로의 접근성이 강화될 전망입니다. 현재 평단가가 역세권 단지 기준으로 2,300 ~ 2,500으로 매겨져있는데, 이 가격이 싼지 비싼지 솔직히 가치 판단을 못 내리겠습니다. 좋은 상권과 괜찮은 학군이 있다는 건 장점이지만 삼송역, 고양 창릉지구 신축 등과 비슷한 가격은 좀 비싸보이기도 합니다.
위 글은 2022년 6월 23일을 기준으로 작성되었습니다.