위 글은 2022년 4월 17일을 기준으로 작성되었습니다.
요즘 들어 봄바람이 살랑이며 정말 날씨가 좋습니다. 주변 친구들은 제주도, 여수 등으로 많이 여행을 가더라고요.. 벚꽃놀이도 가고.. 그래서 저는 이번에 부천시 소사본동/범안동으로 벚꽃놀이 겸 임장을 갔다 왔습니다. 몇 년 전만 해도 비교적 저렴하게 매수할 수 있었던 부천시 소사본동/범안동! 과연 지금은 어떻게 바뀌었을까요?
1. 지역 개요
▶ 임장 지역: 부천시 소사본동, 범안동
소사본동과 범박동은 역곡역과 소사역 남쪽에 위치해있는 지역입니다. 부천에서 중동, 춘의동 등은 7호선 수혜로 인해 가격이 많이 뛴 상황입니다. 소사본동과 범박동 일대는 1호선과 서해선이 교통의 핵심지입니다.
▶ 인구수, 세대수
부천시는 인구수가 감소하는 추세입니다. 2010년 87.5만으로 정점을 찍고 계속 하락하여 2022년에는 80.2만명이 거주하고 있습니다. 반면 세대수는 증가 추세를 기록하고 있습니다. 2010년 32.9만 세대에서 2022년에는 34.7만 세대를 기록하고 있습니다. 충분한 세대수를 갖추고 있습니다.
▶ 수요와 공급
부천시는 최근 6개년 동안 미분양이 비교적 적습니다. 그러나 2020년 1237세대, 2021년 1195세대의 미분양이 발생했습니다. 미분양 아파트를 살펴보니 SJ성진힐스, 일신건영휴먼하임, 부천소사현진에버빌 등 200세대 미만의 소규모 아파트에서 발생했습니다. 서울이었다면 소화가 되었을텐데, 부천이 서울에 가깝긴 하지만 아직까지 입지 차이는 존재하는 듯합니다.
공급 측면에서는 2023년 약 3,700여 세대의 공급이 리스크입니다. 범박힐스테이트에서 스타필드 부천으로 가는 길에 3,724세대의 부천일루미스테이트가 공급될 예정입니다. 2023년 2월 준공 예정으로 임장해본 결과, 현재 골조공사까지 진행되었습니다.
▶ 교통
소사본동과 범안동에서는 1호선과 서해선을 이용할 수 있습니다. 1호선은 역곡역과 소사역이 있으며, 역곡역은 급행이 정차하고 소사역은 정차하지 않습니다.
서해선은 현재 소사역~초지역~원시역까지 운행되고 있습니다. 23년에는 현재 소사역에서 김포공항~대곡~일산까지 확대되어 개통 예정입니다. 소사본동과 범안동에서는 버스를 통해 5~20분 내외로 역곡역, 소새울역, 소사역으로 이동할 수 있습니다. 서울에서 일을 다니시는 분들은 역곡역, 시흥이나 안산에 직장이 있으신 분들은 소새울역을 많이 이용하고 있습니다.
2. 임장 계획
임장 순서는 아래와 같이 계획했습니다.
(1) 역곡역 출발
(2) 삼익3차아파트&삼익세라믹 (1,769/갭1.2억/26평/’90/용193/건19)
(3) 부천한신아파트 (1,250/갭1.2억/17평/’84/용216/건22)
(4) 소새울역중흥S클래스 (소새울역 앞) (2,048/갭1.5억/33평/’06)
(5) 소사본동 주공1단지 (1,750/갭1억/23평/’95/용181 / 건14)
(6) 버스타고 스타필드로 고고 (사람 얼마나 많은지, 주변 상권 파악)
(7) 제이드카운티2단지 (2,576/갭2.8억/34평/’17)
(8) 스타벅스 부천옥길점에서 마무리 (CGV도 같이 있음) ※ 부천옥길중고통합학교 (24년 개교 예정)
3. 임장기
▶ 삼익3차&삼익세라믹
- 682세대 / 781세대
- 1990년 12월 입주 (33년차) / 1988년 12월 입주 (35년차)
- 건폐율 19%, 용적률 193% / 건폐율 21%, 용적률 185%
- 평단가 1,790만 / 평단가 1,613
- 삼익3차: 21평(매 3.7억, 전 2.8억, 갭 9천) / 31평(매 5.3억, 전 3억, 갭 2.3억)
- 단지 내 언덕이 존재해 올라갈수록 아파트 1동씩 존재하는 구조
- 삼익세라믹: 18평(매 3억, 전 1.7억, 갭 1.3억) / 31평(매 5.7억, 전 3.9억, 갭 1.8억)
- 리모델링 업체 선정 완료 문구가 아파트에 부착
삼익3차는 재건축, 삼익세라믹은 리모델링을 추진중으로 보였습니다. 두 아파트 모두 컨디션 상태는 비슷했으며 33년, 35년이 되었으나 본격적인 재건축, 리모델링은 진행되지 않은 것으로 보입니다. 도어락 미설치, 단지 내외부 언덕 존재 등으로 인해 실거주하기에 좋지 않은 환경이었습니다.
단지 내부의 조경은 제가 어렸을 때 본 전형적인 아파트의 조경이라 편안함이 느껴졌고, 인위적이지 않아서 굉장히 좋았습니다. 아이를 가진 부모님의 입장에서는 안전의 문제로 인해 걱정이 될 듯합니다.
▶ 소사본동 소사SK뷰
- 1,172세대
- 2004년 6월 입주 (19년차)
- 건폐율 18%, 용적률 253%
- 평단가 2,188만 / 세대당 주차 0.77대
- 32평(매 6.7억, 전 5억, 갭 1.7억)
- 로열동은 110동 (남쪽에 소새울공원 위치)
이번 임장을 통해 가장 놀라움을 느꼈던 단지입니다. 19년차지만 아파트 관리가 굉장히 잘 되어 있고 조경도 좋았으며, 단지 내에 큰 공원(소새울공원)이 위치해 실거주에 최고라는 생각이 들었습니다.
Good
- 단지 내에 소새울공원이 위치해 산책과 운동하기에 편하다
- 단지 내 조경이 친화적이고 쓰레기장 분리수거 관리가 잘 되어 있다 (전반적으로 관리를 철저하게 하는 편)
- 단지의 도색이나 아파트 컨디션이 19년차라고 믿기가 힘들다
- 단지 출입구에서 신호등을 건너면 약국, 카페 등의 편의시설이 있다
Bad
- 단지에 올라오기까지 언덕이 있어 버스를 타지 않으면 올라오기 힘들다
- 단지 입구에서 조금 들어가야 주차장이 있다 (아이들이 다칠 위험은 적어보이지만 혹시 모르니...)
- 단지 내 커뮤니티 시설을 보지는 못해서 아쉬웠다
▶ 부천소사역푸르지오
- 797세대
- 2012년 9월 입주 (11년차)
- 건폐율 52%, 용적률 249%
- 평단가 2,879만 / 세대당 주차 1.28대
- 24평(매 7.6억, 전 4.6억, 갭 3억)
- 로열동은 108, 109동 (소사역까지 버스 정류장에 제일 가까움)
소사역에서 도보 10분이 걸리는 부천소사역푸르지오입니다. 현재 소사본동과 범안동에서 대장아파트입니다. 단지 내부의 커뮤니티시설(거대한 헬스장, 골프연습장)이 존재했으며, 단지 내부는 오밀조밀하게 구성되어 있었습니다.
Good
- 커뮤니티시설 (헬스장, 골프연습장)이 굉장히 잘 운영되고 있다
- 쓰레기 분리수거 시설이 깔끔하고 정갈하게 운영되고 있다
- 단지 내에 다양한 조경이 있다
- 네이버 지도 도보 기준 소사역까지 걸어서 10분 거리!
Bad
- 건폐율이 높아 단지 내에 산책로가 많이 갖춰져 있지는 않다
▶ 소새울역 중흥S클래스
- 1,104세대
- 2006년 6월 입주 (17년차)
- 건폐율 13%, 용적률 202%
- 평단가 2,091만 / 세대당 주차 0.63대
- 28평(매 6.1억, 전 4.4억, 갭 1.7억) / 33평(매 6.5억, 전 3.9억, 갭 2.6억)
- 로열동은 405동 (소새울역에서 가까움)
소새울역에서 출발해 중흥S클래스까지 가는데 10~15분 정도 걸렸다. 이곳도 경사로가 존재해 올라가기 힘들었다. 출퇴근하면서 운동이 될듯하다. 소새울역에서 멀어질수록 단지 내에 점점 경사가 있어 맨 끝(411동, 412동)에 사시는 분들은 힘들 듯하다. 그래도 411동, 412동 앞에는 소안초와 시온고가 있다!
Good
- 17년차치고는 컨디션이 괜찮았다.
- 아이들이 놀 수 있는 놀이터와 공원이 갖춰져 있다
- 단지에서 신호등을 건너면 소안초와 시온고가 있다
- 단지 건너편에 미니 상권이 갖춰져 있다. 특히 고등학교가 있어 학원이 많다.
- 소새울역 근처에 소사국민체육센터가 있어 수영, 헬스 등 다양한 여가/편의시설을 이용할 수 있다
Bad
- 소새울역에서 단지 끝은 411동, 412동은 20분 정도 거리가 걸리며, 미니 등산 느낌이 난다
- 내부 주차장이 부족해 외부에 주차가 많이 되어있다
- 단지별로 단차로 인해 주차장이 여러 개라서 단지 내에 차가 많이 다닌다
▶ 범박힐스테이트(1~6단지)
- 5,464세대
- 2004년 06월 입주 (19년차) : 1단지 기준
- 건폐율 18%, 용적률 290%
- 평단가 2,440만 / 세대당 주차 0.74대
- 18평(매 3.3억, 전 2.3억, 갭 1억) / 25평(매 5.8억, 전 3.8억, 갭 2억)
- 로열동은 103동(역곡역까지 10분 / 웃고얀 근린공원 존재)
범박힐스테이트 1~6단지로 구성되어 있으며, 5,464세대의 대단지입니다. 1단지는 18평, 25평의 소형평수가 존재하며 2~6단지는 대부분 30평 이상의 대형 평수로 구성되어 있습니다. 단지 인근에 부천일신중학교, 부천일신초등학교가 있습니다.
Good
- 역곡역까지 버스 5개 정류장
- 대단지로서 주변에 상권이 잘 갖춰져 있다
- 공인중개사님 曰 “18평은 이미 줄서서 기다리고 있고, 30평대도 수요가 꽤 있다”
Bad
- 단지 간에 언덕이 있는 점이 아쉬웠다
- 4단지나 6단지는 역곡역에서 시간이 다소 오래 걸리며 가장 꼭대기에 있다
- 내부 주차장이 부족해서인지 외부에 차량이 많이 주차되어 있다.
▶ 제이드카운티1단지
- 616세대
- 2017년 11월 입주 (6년차)
- 건폐율 15%, 용적률 230%
- 평단가 2,693만 / 세대당 주차 1.4대
- 38평(매 9.5억, 전 6.8억, 갭 2.7억)
- 로열동은 106동 (입구에서 가장 가깝고, 지식산업센터와 떨어져 있음)
제이드카운티는 1단지와 2단지로 구성되어 있습니다. 1단지와 2단지의 브랜드가 다른 것으로 보아 2개의 건설사가 함께 준공한 것으로 생각됩니다.
Good
- 단지 바로 옆에 옥길버들초와 옥길중학교가 위치
- 단지 서쪽으로 엄청나게 큰 상권이 위치 (스타벅스, 프랜차이즈 맛집, CGV 등) 개인적으로 이 상권의 규모와 질에 대해 엄청나게 놀랐다...
- 깨끗한 택지지구의 느낌
- 단지 내에 아이들이 놀 수 있는 산책로나 공원 존재
Bad
- 역곡역까지 20~30분이 걸리는 아쉬운 교통 (차로 출퇴근하면 편할듯)
- 굳이 이 위치에 이 가격으로 투자할까?
- 타워형이 아닌 판상형
4. 요약
위의 단지 외에도 부천옥길자이, 부천옥길호반베르디움, 부천일루미스테이트 건설현장 등을 다녀왔습니다. 단지 바로 옆에 스타필드가 있는 메리트에도 불구하고 부천옥길자이와 부천옥길호반베르디움의 가격은 다소 비싸다는 생각이 들었습니다. 평단가가 3,000만원을 넘어서는데 이 가격이면 입지가 더 좋은 곳에 투자하는 게 낫다는 생각이 들었습니다.
부천 소사본동과 범안동은 기본적으로 소사역과 역곡역의 접근성이 매매가에 가장 큰 영향이 있는 것으로 보입니다. 상권이나 편의시설은 어느 곳이든 잘 갖춰져 있었습니다. 부천일루미스테이트 3,700세대 입주 리스크가 있지만 2~3억 대의 금액으로 투자를 원하시는 분들이 가질 수 있는 좋은 선택지 중에 하나라고 생각합니다.
위 글은 2022년 4월 17일을 기준으로 작성되었습니다.