위 글은 2022년 5월 1일을 기준으로 작성되었습니다.
드디어 4월이 지나 봄의 절정인 5월이 찾아왔습니다. 날씨도 정말 이제는 여름처럼 느껴질 정도로 따뜻하고 꽃도 활짝 폈네요!
이번주는 서울의 외곽부이자 최근 2년 들어 급상승세를 보인 노원구 중계동과 하계동을 임장했습니다.
1. 지역 개요
▶ 임장 지역: 서울시 노원구 중계동, 하계동 (중계역, 하계역, 중계동 학원가)
노원구는 서울 북동쪽 끝에 위치한 구로써, 서쪽에는 도봉구, 동쪽에는 경기도 구리와 남양주, 남쪽에는 중랑구와 성북구, 북쪽에는 경기도 의정부와 접합니다. 총 19개의 동으로 이루어져 있으며 약 51만명(약 22만 세대)이 거주하고 있습니다. (2022년 4월 기준)
제가 이번에 임장한 곳은 중계동과 하계동 일대입니다.
▶ 인구수, 세대수
노원구의 인구수는 최근 들어 점차 감소하는 추세입니다. 90년대 대대적인 공급 정책으로 인해 2008년 기준 61.6만이었지만, 2022년 51만명으로 많은 인구가 감소했습니다. 주변 남양, 구리시로의 전출 및 전반적인 인구 감소가 영향을 미친 것으로 보입니다.
세대수는 최근 8개년 동안은 약상승과 약하락을 유지하며 비슷하게 유지됐습니다. 2022년 기준 약 21.9만 세대가 거주하고 있습니다.
▶ 수요와 공급
2016년까지는 미분양이 있었으나, 2017년 이후로는 미분양이 단 한 건도 없습니다. 서울이라는 입지의 중요성을 보여주는 미분양 수입니다.
공급 측면에서는 다른 서울 지역과 마찬가지로 공급 부족 문제가 나타나고 있습니다. 향후 3개년 동안은 수요에 비해 공급이 턱없이 부족합니다.
노원구에서 전출이 가장 많은 의정부시와 남양주시의 입주물량을 함께 분석했습니다. 의정부시에서는 2018년부터 2020년까지 미분양 물량이 다수 있었습니다. 이는 2020년 9,800세대의 공급물량이 모두 소화되지 못한 것으로 보입니다. 하지만 의정부시, 남양주시, 노원구를 같이 보면, 2022년부터 2025년까지는 평균수요에 비해 공급물량이 모자랍니다.
▶ 교통
현재 노원구에서 서울 및 주요 일자리로 접근할 수 있는 호선은 4호선과 7호선입니다. 4호선은 동대문역사공원과 서울역, 7호선은 강남구청과 논현, 고속터미널과 이어지는 호선이기에 일자리로의 접근이 비교적 용이합니다. 을지로나 강남으로는 지하철 기준 4~50분이면 출퇴근이 가능합니다.
최근 들어서는 경전철인 동북선이 착공되면서 2025년 완공을 앞두고 있습니다. 4호선 상계역부터 은행사거리(중계동 학원가) ~ 하계역 ~ 미아사거리 ~ 고려대 ~ 왕십리역으로 이어지는 호선입니다. 동북선이 완공되면 2~30분만에 왕십리역에 도착할 것으로 예상되며, 기존 4호선과 7호선에 몰린 지하철 수요가 분산될 것으로 보입니다.
2. 임장 계획
임장 순서는 아래와 같이 계획했습니다.
- 중계역 미팅
- 중계2,3동 90년대 준공 아파트 (재건축 진행 여부 파악)
- 하계2동 80~90년대 준공 아파트 (재건축 진행 여부 파악)
- 하계역 평당 4,000만원 이상 아파트 (현대우성, 한신)
- 중계동 학원가로 이동 후 학원가 탐방
- 중계동 학원가 인근 대장 아파트 (중계청구3차, 중계라이프)
- 중계동 학원가에서 점심먹고 끝!
3. 임장기
▶ 중계역 근처
중계역에는 다이소, 롯데슈퍼 등 기본 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 특히 북쪽에는 당현천이 있어 주변 주민들이 운동하기에 굉장히 좋은 환경이었습니다. 토요일 오전 10시인데도 정말 많은 주민분들이 운동하고 계셨습니다.
▶ 중계동 중계그린
- 3,481세대 (대단지)
- 1990년 9월 입주 (33년차)
- 건폐율 17%, 용적률 191%
- 평단가 3,010만 / 세대당 주차 0.4대
- 17평(매 5.9억, 전 2.5억, 갭 3.4억) / 21평(매 6.5억, 전 2.7억, 갭 3.8억)
- 중원초 초품아(101~105동) / 서울아티고등학교 고품아(117~125동)
Good
- 대단지에 맞게 초품아(중원초) 및 서울아이티고등학교가 단지 내 위치
- 다른 단지들과 다르게 입구에 보안문이 설치되어 있는 것을 보아, 단지 내 입주민들의 관심도가 높음
- 분리수거장, 엘레베이터 내 스크린 설치 등 단지 관리가 잘 되고 있음
- 주민분들께서 전체적으로 화목하시고 평화로운 분위기 (단지 역시도 평화로운 분위기)
- 단지 내 피트니스 센터가 있다! (가격이 저렴!)
- 유튜버 신사임당이 대놓고 찍어준 아파트라고 한다!
Bad
- 재건축 정밀 안전진단을 위한 모금중이나, 호갱노노에서는 재건축 관련 부정적 의견이 다수
- 소형 단지이다 보니 소득 수준이 높다고는 판단이 안됨. 이에 대한 근거 중 하나는 외제차가 없고 국내 중형급 차량이 많다는 것!
- 복도식으로 구성되어 있어 보안 문제가 있음
- 단지 내에 상가가 있지만 관리가 잘 안되어 있고, 실제 사용률이 엄청 떨어지는 것으로 보임.
- 단지 길가에 이중주차와 길가주차가 많아 아이들의 안전상에는 위험이 있을듯
- 아이들은 단지 내 놀이터보다는 초등학교에 가서 노는 편 (놀이터가 좋지는 않고, 활성화 안 된 느낌)
▶ 중계역, 하계역 인근 문화, 상업시설
(1) 건영옴니백화점
- 8~90년대 백화점 느낌이고, 내부는 들어가지 않았지만 연식을 느낄 수 있었음.
(2) 서울시립북서울미술관
- 2013년 5월에 준공된 미술관으로 건물이 너무 예쁘다. 문화시설이 들어온다는 것은 그만큼 자치구와 주민들의 소득 수준이 올라가는 것을 의미하지 않을까?
(3) 중계그린공원
- 집근처에서 산책하기 너무 좋은 공원입니다. 중앙 광장에서는 아이들이 많이 뛰놀고 있었습니다. 가족끼리 나와서 애기는 놀고, 부부는 산책하면 너무 좋을듯합니다!
▶ 하계동 현대우성
- 1,320세대
- 1988년 9월 입주 (35년차)
- 건폐율 11%, 용적률 209%
- 평단가 4,183만 / 세대당 주차 1.05대
- 26평(매 11억, 전 5억, 갭 6억) / 30평(매 12억, 전 5.9억, 갭 6.1억)
- 중평초 신호등 1개 단지(101~106동)
Good
- 예비안전진단은 통과했고, 본 안전진단을 위한 절차를 준비중(호갱노노 댓글에서 주민들의 재건축에 대한 열정이 장점으로 꼽힘. 재건축 TF팀 만들어 운영중)
- 단지에서 신호등만 건너면 중평초등학교가 위치 (중평초 내에 놀고 있는 아이들이 굉장히 많았음)
- 도색 상태가 깔끔하고 단지가 다른 단지들에 비해 비교적 잘 관리되고 있다는 느낌이 들었음
- 아파트 인근 하계역 5,6번 출구에 상업시설이 많이 발달되어 있음
Bad
- 본 안전진단을 통과할지는 지켜봐야 할듯
- 길가와 단지내에 주차가 많아 아이들의 안전에 위협
- 외제차는 많이 없었음
▶ 하계 장미
- 1,880세대
- 1989년 10월 입주 (34년차)
- 건폐율 18%, 용적률 192%
- 평단가 3,219만
- 17평(매 5.8억, 전 2억, 갭 3.8억) / 21평(매 7억, 전 3억, 갭 4억)
- 중현초 신호등 1개 단지(609~615동)
Good
- 예비안전진단은 통과했고, 본 안전진단을 위한 절차를 준비중
- 단지에서 신호등만 건너면 중원초등학교가 위치
- 단지 바로 앞에 피트니스센터가 있으며 굉장히 저렴
Bad
- 본 안전진단을 통과할지는 지켜봐야 할듯
- 길가와 단지 내에 주차가 많아 아이들의 안전에 위협
▶ 중계동 학원가
중계동 학원가는 서울 2위의 학원가로, 대치동 다음으로 가장 많은 학원수를 보유하고 있습니다. 하계역에서 이동했는데 버스에서부터 중고등학교 학생들이 굉장히 많았습니다. 중계동 학원가에 도착하니 아래 사진처럼 고층건물에 학원이 빼곡했으며, 역근처보다 훨씬 살아있는 상권이라는 느낌을 받았습니다.
추가로 동북선 은행사거리역을 위한 공사를 진행중이었습니다.
▶ 중계 라이프청구신동아
- 960세대
- 1993년 8월 입주 (30년차)
- 건폐율 19%, 용적률 215%
- 평단가 3,585만 / 세대당 주차 1.4대
- 37평(매 14억, 전 10억, 갭 4억) / 44평(매 14.8억, 전 9억, 갭 5.8억)
- 로열동은 117동(37평), 112~114동(44평)
Good
- 불암초를 품은 초품아 단지 (112~115동이 가장 가까움)
- 학원가에서 가장 근접한 단지 중 하나로, 아이들이 학원가기 좋은 위치
- 이날 본 단지 중에 가장 외제차가 많았던 단지(마세라티, 랜드로버, 벤츠 등)
- 큰 평수(37평, 44평) 위주로 구성되어 있어 가족 세대가 살기 편할 것으로 생각
- 중계역, 하계역 단지들에 비해 전세가율이 높은 것으로 보아 실제 거주에 좋은 환경으로 판단
- 단지 현관문을 새로 만들어 2000~2010년대 준공한 아파트처럼 보임
Bad
- 애들 교육을 위해서라면 살만 하지만, 14억에 이 입지의 아파트를 구매할까?
- 가격이 비싼 거 빼고는 다 좋은 듯하다.
- 지금도 살기가 좋아서 재건축을 주민들이 진행할까라는 의구심이 든다
▶ 중계 청구3차 (★대장!★)
- 780세대
- 1996년 7월 입주 (27년차)
- 건폐율 18%, 용적률 195%
- 평단가 4,355만 / 세대당 주차 0.5대
- 31평(매 13억, 전 7.5억, 갭 5.5억
- 로열동은 101~103동 (입구 가까이)
Good
- 을지초, 을지중, 청암고, 청암예술학교가 모두 근처에 위치해 초등학교부터 고등학교까지 이사할 염려가 없음
- 단지 입구 상가(청구종합상가)가 굉장히 잘 발달 (홈플러스 익스프레스, 식당, 쇼핑 등)
- 인근에 노해체육공원, 롯데마트 등 주민들을 위한 시설이 잘 갖춰져 있음
- 명문인 불암중, 서라벌고가 도보 10분 거리 내에 위치
- 건너편에 버스를 타고 중계역, 하계역까지 10분이면 갈 수 있음
Bad
- 애들 교육을 위해서라면 살만 하지만, 13억에 이 입지의 아파트를 구매할까?
- 가격이 비싼 거 빼고는 다 좋은 듯하다.
- 지금도 살기가 좋아서 재건축을 주민들이 진행할까라는 의구심이 든다
- 단지 내에서 장터(간이음식점 등)를 하는 것으로 보아서는 예전 단지의 느낌을 지울 수가 없다.
4. 요약
서울 노원구 인근 임장 결과 저는 3구역을 다르게 봤습니다.
첫째, 중계역 인근 아파트들은 실거주하기에 굉장히 좋은 조건으로 파악되지만, 중계그린을 제외하면 보안문 미설치, 단지 내 관리 미흡이 눈에 띄였습니다. 중계그린은 3,481세대의 대단지인만큼 관리가 잘 되고 있었습니다.
둘째, 하계역 인근 아파트들은 중계역에 비해 큰 차이는 없었습니다. 다만, 2025년 동북선 완공에 대한 기대감으로 인해 평균 200 , 최대 1,200 정도 평단가가 중계역 인근 아파트에 비해 높았습니다. 특히 하계역에 있던 세이브존 아울렛에 많은 주민들이 쇼핑하며 이용하고 있었던 점이 눈에 띄었습니다.
셋째, 중계동 학원가 인근 아파트들이 오늘 봤던 아파트들 중 가장 평단가가 높았습니다. 학원이 밀집되어 있는 광경은 정말 놀라웠고, 보기만해도 학구열이 느껴졌습니다. 동북선이 공사중이었고, 해당 노선이 완공되면 가치가 뛸 것으로 생각됩니다. 개인적으로 높은 가격(13~14억대), 교통의 아쉬움을 제외하면 투자 가치가 뛰어난 것으로 판단됩니다.
처음으로 서울 북동쪽 지역을 임장해보며 전반적으로 모든 면이 나쁘지 않다는 느낌을 받았습니다. 하지만 가격에 대한 의구심이 항상 들었는데요. 이미 많이 뛰기는 했지만 노원 인근도 좋은 기회가 많이 보였습니다.
위 글은 2022년 5월 1일을 기준으로 작성되었습니다.