[입지분석] 도원삼성래미안 입지분석, 호재, 리모델링, 리스크, 용산국제업무지구

안녕하세요. 공금뿌입니다.

 

오늘은 효창공원앞역 인근 아파트에 대한 입지분석을 진행했습니다.

 

1. 효창공원앞역 근처 아파트 분석

아래 사진은 호갱노노 어플에서 효창공원앞역 근처의 500세대이상 아파트 단지를 필터링한 사진입니다. 빨간색 음영부분은 용산구로 현재 투기과열지구로 지정되어 있으며, 음영이 없는 부분은 비규제지역입니다.

 

■ 용산구 소재 아파트: 도원삼성래미안, 리버힐삼성, 산호, 용산e편한세상, 용산더프라임 등

■ 마포구 소재 아파트: 도화현대1차, 도화현대홈타운2차, 도화3지구우성, 마포삼성 등

 

효창공원앞역을 기점으로 동쪽은 삼각지역, 용산역 등으로 연결되며 서쪽은 공덕역으로 연결됩니다. 아파트는 동쪽보다는 서쪽 공덕역 부근에 많습니다. 저는 아파트 단지들이 많은 공덕역 인근의 단지 중 하나를 선정하여 분석해보려고 합니다. 여러 단지들이 있지만 효창공원앞역에서 가장 가깝고, 세대수가 가장 많은 “도원삼성래미안”을 분석 단지로 선정했습니다.

 

2. 단지소개: 도원삼성래미안

도원삼성래미안은 2001년 8월부터 입주가 시작된 24년차 단지입니다. 세대수는 총 1,458세대의 대단지이며, 총 15개동 최고 22층으로 구성되고, 주차대수는 세대당 1.35세대입니다. 각 평형별 세대수는 24평 462세대, 32평 610세대, 43평 386세대로 32평이 주 평형입니다. 호갱노노 기준으로 매매가와 전세가는 아래와 같습니다.

 

로열동은 효창공원역과 효창공원에서 가장 가까운 101동일 것으로 예상됩니다. 마침 101동 옆에 새랑꾸미랑 어린이집이 있는 것도 101동이 로열동일 가능성을 높여줍니다.

 

3. 교통, 주요 업무지구와의 거리

(3-1) 교통

■ 6호선 효창공원앞역 도보 10분 거리

■ 공덕역(5, 6, 경의중앙, 공항철도) 도보 11분 거리 : 경의중앙선과 공항철도 출입구에 가장 가까움

 

(3-2) 주요 업무지구와의 거리

■ 강남역: Door-to-Door 기준 버스 44분 (미환승), 지하철 40분 (2회 환승)

■ 여의도역: Door-to-Door 기준 버스 24분 (미환승 또는 1회 환승), 지하철 21분 (미환승 또는 1회 환승)

■ 광화문역: Door-to-Door 기준 버스 31분 (미환승), 지하철 25분 (미환승 또는 1회 환승)

 

4. 학군, 학원가

(4-1) 학군: 중학교 비교

주변 중학교로는 성심여중, 신광여중, 보성여중, 배문중, 선린중 등이 있습니다. 학군 순으로는 성심여중 > 신광여중 > 보성여중 일수록 학군이 좋습니다. 도원삼성래미안의 학군은 다소 아쉬운 편입니다. 바로 옆에 위치한 마포구의 중학교와 비교해봤을때, 전반적으로 특목고 진학률이 떨어집니다.

(4-2) 학원가

학원가는 성심여고 근처에 8개 학원 밀집, 효창공원앞역에 7개 학원이 밀집되어 있는 조그마한 학원가가 위치해있습니다. 두 학원은 학원수가 비교적 적기 때문에 교육열이 있으신 부모님들은 대흥역 인근의 학원가로 아이들을 보낼 거 같습니다. 버스로 3정거장 (7분) 이면 학원가에 갈 수 있습니다.

 

(4-3) 배정 초등학교, 1학년 학생수 증감 유무

배정 초등학교는 서울 금양초등학교로 도보 14분이 걸리고, 횡단보도 2개를 건너야 합니다. 저학년 부모 입장에서는 걱정이 살짝 되는 거리입니다. 원효초까지는 도보 10분 거리에 횡단보도 없이 갈 수 있어 더 좋지만 금양초로 배정되고 있습니다.

 

재학생수를 보면, 금양초는 1학년이 2학년에 비해 4명 정도 적지만, 3학년에 비해서는 7명 많습니다. 원효초는 1학년 재학수가 2학년과 같으며 3학년은 더 적습니다. 이로 보았을때 도원삼성래미안 인근 초등학교 1학년 재학생수는 보합이거나 증가하는 추세로 보입니다.

 

5. 상권 (병원, 마트, 공원 + 혐오시설)

(5-1) 대학병원

■ 가톨릭대학교 여의도성모병원: 차량 12분 (4.3km)

■ 연세대학교 세브란스병원: 차량 16분 (4.9km)

 

(5-2) 대형 마트

■ 이마트 마포점: 차량 3분 (831m)

■ 하나로마트 용산점: 차량 6분 (1.2km)

■ 용산 아이파크몰: 차량 9분 (1.9km)

 

(5-3) 공원

■ 효창공원: 도보 18분 (942m)

■ 경의선숲길: 도보 6분 (357m)

 

(5-4) 혐오 또는 비선호시설

특별히 비선호시설이 몰려있는 지역은 아닌 것으로 판단됩니다. 이는 해당 지역을 직접 방문하여 좀 더 자세히 알아봐야 합니다.

 

6. 호재

주요호재로는 용산정비창, 산호 재건축, 마포로 정비구역 (공덕역, 마포역 일대) 등이 있습니다.

 

가장 큰 호재는 바로 용산정비창 개발계획입니다. 서울시에서는 올해 2월 용산정비창 부지에 2030년 초 입주를 목표로 “용산국제업무지구”를 개발한다고 밝혔습니다. ‘25년 하반기부터 도로 기반시설을 착공할 예정이며 삼성동 코엑스의 2.5배 크기로 개발을 계획하고 있습니다.

 

도원삼성 남측에 위치한 산호 아파트는 현재 재건축 사업을 진행중입니다. 현재 사업시행인가 단계를 진행중이며, 재건축시 최고 35층, 647세대의 규모로 재탄생할 전망입니다. (용적률 280% 예상)

 

그뿐만 아니라 공덕역 인근에 업무지구 재개발 사업들이 많이 진행되고 있는 상황입니다. 정리해보면 도원삼성래미안 인근에 엄청난 호재들이 있지는 않지만, 용산국제업무지구 계획이라는 커다란 호재가 있습니다.

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7. 리스크, 단점

(1) 리스크

- 리모델링 조합설립 등 리모델링 사업 추진중이나, 무산될 경우 리스크 있습니다.

- 바로 옆에 위치한 도화현대1차, 도화현대홈타운2차 등에 비해 약간 비싼 감이 있습니다. (위치가 용산구라서 그럴까요?)

 

(2) 단점

- 중학교가 너무 멀고, 학군이 좋지 않습니다. → 중학생을 둔 자녀라면 마포 쪽으로 이사를 갈 듯합니다.

- 아파트 경사가 심합니다

- 주차장 입구가 좁지만, 주차장에 엘베있고 자리는 많습니다.

- 층간소음이 심합니다.

 

8. 종합 의견

■ 도원삼성래미안

- 입주: 2001년 8월 (24년차)

- 세대수: 1,458세대 (총 15개동 최고 22층)

- 평형별 세대수: 24평 462세대, 32평 610세대, 43평 386세대로 32평이 주 평형

- 주차대수: 세대당 1.35대

■ 교통, 주요 업무지구와의 거리  ★★★★★

주요 역까지 도보 10분 거리이며 강남역, 여의도역, 광화문역 모두 45분 이내로 이동할 수 있습니다.

■ 학군, 학원가  ★★★☆☆

배정 초등학교(금양초)까지 거리가 다소 멀며(도보 14분, 횡단보도 2개), 학군이 좋거나 학원가가 발달한 지역은 아닙니다. 학원가를 가려면 대흥역으로 가야 합니다. 다만, 근처 초등학교의 1학년 학생수는 감소하는 추세가 아닙니다.

■ 상권 (병원,마트,공원 + 비선호시설)  ★★★★☆

병원은 차량 15분 이내, 마트는 차량 5~10분, 경의선숲길은 도보 5분 거리에 존재하므로 상권은 좋습니다. 주변에 비선호시설이 밀집해있는 지역도 없습니다.

■ 호재  ★★★★☆

용산국제업무지구 개발계획이 계획대로만 이루어진다면 그에 따른 반사이익을 받을 수 있습니다.

■ 리스크, 가격  ★★★☆☆

리모델링 사업이 정상적으로 진행될지 파악이 필요합니다. 바로 옆에 위치한 도화현대1차, 도화현대홈타운2차 등에 비해 약간 비쌉니다. (32~34평형 기준 1~1.5억 정도 차이)

 

■ 종합의견 ★★★☆☆

교통, 상권, 용산국제업무지구 호재 등 실거주하기에 좋은 면은 많으나, 좋지 않은 학군, 매매가격 등을 비교해봤을 때 현재 네이버부동산 매물기준으로는 매수하지 않을 것입니다. 만약 급매가 나와 32평 기준 11억 선을 형성한다면 매수를 검토해볼만 합니다.