[대출] LTV, DTI, DSR 총정리 마스터

안녕하세요. 공금뿌입니다.

 

부동산은 우리나라의 많은 사람들이 가지기를 원히는 자산입니다. 강남 부동산은 불패라는 말이 있을 정도로 특히 서울 부동산에 대한 사람들의 관심은 하늘을 찌르고 있습니다. 자본이 충분히 많다면 모두 현금으로 아파트를 살 수 있지만, 현실적으로 그 정도의 자본을 가지고 계신 분은 많이 없으실 겁니다.

 

그래서 대부분의 사람들은 대출을 받아 집을 삽니다. 그런데 대출을 받으면 내가 얼마나 대출을 받을 수 있는지에 대해 알아야 겠죠? 그래야 내가 필요한 자본을 마련할 수 있기 때문입니다. 여러분은 특정 아파트를 구입할 때 얼마나 대출을 받을 수 있는지에 대해 알고 계신가요?

 

오늘은 대출을 받을 수 있는 금액을 산정하는 척도인 LTV, DTI, DSR에 대해 알아보겠습니다. 이 3가지만 알고 계셔도 얼마나 대출을 받을 수 있는지 산정하시는데 도움이 많이 되실 겁니다.

 

1. LTV

LTV는 주택담보대출비율(Loan to Value Ratio)의 약자로, 집값 대비 빌릴 수 있는 금액의 비율입니다. 예를 들어 8억짜리 집을 구매하는데 4억의 대출을 받았다고 하면, LTV 는 50% ( 4억 / 8억) 입니다. LTV가 50%라고 하면 8억의 50%인 4억까지는 대출을 받을 수 있고, 나머지 4억은 자본을 마련해야 합니다. LTV의 계산식을 정리해보면 아래와 같습니다.

 

■ LTV = 주택담보대출 가능 금액 / 주택의 가치 * 100

 

2023년 개정안 기준 각 지역별 LTV는 아래와 같습니다. 현재 투기지역인 강남 3구와 용산구에서 아파트를 매매할때는 무주택 50%, 1주택, 40%, 2주택 이상 30%의 LTV가 적용됩니다. 추가로 9억 초과분은 20% 밖에 적용이 되지 않습니다. 한편 비규제지역에서는 무주택자와 1주택자 70%, 2주택 이상 60%가 적용됩니다.

 

 

2. DTI

DTI는 총부채상환비율(Debt to Income Ratio)의 약자로, 채무자의 연간 소득에서 1년 동안 총 갚아야 하는 빚이 차지하는 비율입니다. 예를 들어 연소득이 5천만원인 사람이 3억의 주택담보대출을 금리 4%, 30년 원리금균등상환으로 받았으며, 기타 부채가 없다고 가정했을때 이 사람의 DTI는 34.37%가 됩니다. 계산식은 아래와 같으면 “부동산계산기” 홈페이지를 통해 자세하게 계산하실 수 있습니다.

 

■ DTI = (주택담보대출 1년치 원금과 이자 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연소득 * 100

 

 

현재 투기지역/투기과열지구의 DTI는 40%, 조정대상지역의 DTI는 50%, 비규제지역의 DTI는 60%입니다. 다만 생애최초 무주택자의 경우에는 DTI가 60%로 일괄 적용됩니다.

 

3. DSR

DSR은 총부채 원리금 상환비율(Debt Service Ratio)의 약자로, DTI에서 더욱 엄격한 기준으로 강화된 지표라고 보시면 됩니다. DTI에서는 주택담보대출의 원금과 이자 + 기타대출의 이자 상환액만 봤는데, DSR에서는 기타대출의 원금과 이자상환액을 합쳐서 지표를 산정합니다. 예를 들어 신용대출이나 마이너스통장 대출이 있다면 그 대출의 1년간 원금과 이자 상환액을 모두 분자에 합산합니다. 예를 들어 연봉이 5천만원인 사람이 3억의 주택담보대출(금리 4%, 30년 원리금균등상환)과 5천만원의 신용대출 (금리 5%, 1년 만기상)를 받았다면 DSR은 57.03%입니다. DSR의 계산식은 아래와 같습니다.

 

■ DSR = (주택담보대출 1년치 원금과 이자 + 기타 대출 연간 원금과 이자 상환액) / 연소득 * 100

■ DTI = (주택담보대출 1년치 원금과 이자 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연소득 * 100

 

 

현재 총 대출액이 1억원을 초과하면 DSR은 40%로 제한됩니다. (은행권 40%, 비은행권 50%) 수도권 주택 구매시에는 대부분 대출액이 1억을 초과하므로 DSR은 40%로 제한되는 경우가 많습니다. DSR은 주택담보대출 뿐만 아니라 신용대출 등 다른 대출에도 적용되는 지표입니다.

 

현실적으로 현재 대출에 있어서 가장 큰 규제를 가져오는 지표는 바로 DSR입니다. DSR이 가장 기준이 타이트한 지표여서 DSR 제한으로 인해 대출을 못 받으시는 분들이 많습니다. 다만, 전세자금대출, 중도금대출, 보금자리론, 서민금융상품 등의 대출을 받을때는 DSR 규제가 적용되지 않습니다. DSR도 “부동산계산기” 홈페이지를 통해 쉽게 계산해보실 수 있습니다.

 

 

4. 마무리

오늘은 주택담보대출을 받을때 꼭 아셔야 할 LTV, DTI, DSR에 대해 알아봤습니다. 현실적으로 현재 시기에는 DSR 40% 제한으로 인해 많은 대출규제가 있는 상황입니다. 본인 연봉에 맞게 꼭 DSR을 계산하셔서 투자하는데 어려움이 없도록 하시기를 바라겠습니다.

 

감사합니다.