안녕하세요! 공금뿌입니다.
작년부터 시작된 기준금리 인상으로 인해 부동산 매수심리가 많이 얼어붙고 있습니다. 이에 정부는 1.3 대책을 비롯한 다양한 대책을 통해 부동산 관련 규제를 풀고, 완화책을 제시하고 있습니다. 특례보금자리론, 다주택자 양도세 중과 한시적 완화 기간 연장 등이 그 정책들입니다.
[대출] 특례보금자리론 금리 0.5% 인하!!
안녕하세요! 공금뿌입니다. 지난 시간에는 정부에서 진행하는 특례보금자리론의 대상, 금리, LTV, DTI, 주의사항 등에 대해 말씀드렸습니다. 자세한 글은 아래 포스트를 참고 부탁드립니다. [대출]
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작년 10월 경에 서울 및 경기 주요지역의 구별 매매가를 알아보며, 하락 도입기에 위치했다는 결론을 내렸습니다. 그렇다면 과연 2023년 3월 시점에서 서울 및 경기도는 완전한 하락기에 위치할까요? 아니면 반등하는 시기에 위치할까요?
[단지가격] 서울시 구별 매매가 ① [강남구,서초구,송파구 feat.강서송]_2022년 10월 기준
안녕하세요. 공금뿌입니다. 저는 최종적으로 서울에 거주하는 꿈을 꾸며, 부동산 공부를 하고 있습니다. 아마 많은 분들도 저처럼 서울에 자가를 마련하는 꿈을 가지고 있으실 거라고 생각합니
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오늘은 대한민국 부동산의 중심인 강남구, 서초구, 송파구, 용산구의 매매가를 살펴보며 현재 대한민국 부동산 시장의 위치가 어디인지 파악해보겠습니다.
1. 강남구
강남구는 압구정동과 삼성동이 아파트 매매가를 이끌고 있습니다. 압구정동은 재건축, 삼성동은 하이엔드 아파트 등이 많이 위치해있습니다. 두 위치 모두 입지, 학군, 일자리 등이 적절히 갖춰진 지역으로 대한민국 부동산의 중심지입니다.
(1) 한양7차 → ‘22.10 대비 13% 호가 하락 (’23.03 호가: 31.4억 / 34평 / 평단가 9,235만원)
한양7차는 압구정동의 대표적인 재건축 예정 단지로, ‘23년 3월 네이버 부동산 기준 31.4억(34평)의 호가를 기록하고 있습니다. ‘22.04월 38억 → ‘22.07월 39.8억 → ‘22.10월 36억 → ‘23.03월 31.4억으로 호가가 점점 빠지고 있습니다..
(2) 압구정현대13차 → ‘22.10 대비 19% 호가 하락 (’23.03 호가: 35억 / 35평 / 평단가 1억)
압구정현대13차는 한양7차와 더불어 대표적인 재건축 예정 단지입니다. ‘22.04월 37억 → ‘22.07월 37억 → ‘22.10월 43억 → ‘23.03월 35억으로, 23년 3월에 호가가 굉장히 많이 빠졌습니다. 평단가 1.2억에서 1억으로 2천만원 정도 감소했습니다.
(3) 현대3차 → ‘22.10 대비 14% 호가 하락 (’23.03 호가: 32억 / 32평 / 평단가 1억)
현대3차도 위의 두 단지와 더불어 대표적인 재건축 단지입니다. ‘22.04월 36억 → ‘22.07월 36억 → ‘22.10월 37억 → ‘23.03월 32억으로, 22년 10월에 비해 호가가 5억이 빠졌습니다. 압구정현대13차와 함께 평단가 1억을 형성하고 있습니다.
(4) 래미안라클래시 → ‘22.10 대비 호가 동일 (’23.03 호가: 35억 / 35평 / 평단가 10,294만원)
래미안라클래시는 청담역 앞에 위치한 삼성동 대장아파트입니다. 위에 언급했던 압구정의 세 아파트와는 달리 ‘21년 9월에 지어진 신축입니다. ‘22.04월 34억 → ‘22.10월 35억 → ‘23.03월 35억으로, 위 세 아파트와는 다르게 호가가 빠지지 않고 유지되고 있습니다.
2. 서초구
서초구는 아파트 시장에서 강남구와 함께 쌍벽을 이루는 지역입니다. 서초구에서는 단연 반포동이 압도적이며, 압구정동과 대적할 만한 유일한 지역입니다. 그중 재건축 진행예정인 반포주공1단지는 압구정동의 재건축 단지들보다도 높은 평단가를 기록하고 있습니다.
(1) 반포주공1단지 → ‘22.10 대비 21% 호가 하락 (’23.03 호가: 42억 / 32평 / 평단가 13,125만원)
반포주공1단지는 반포동의 대표적인 재건축 단지로, 향후 반포의 대장아파트로 거듭날 수 있는 아파트입니다. 1,2,4주구는 디에이치 클래스트로, 3주구는 프레스티지 바이 래미안으로 재건축될 예정입니다. ‘22.07월 53.8억 → ‘22.10월 53억 → 23.03월 42억으로, 최근 호가가 급락했습니다. 1.6억대였던 평단가도 1.3억대로 3천만원 감소했습니다.
(2) 래미안원베일리 → ‘22.10 대비 15% 호가 하락 (’23.03 호가: 30.8억 / 34평 / 평단가 9,059만원)
래미안원베일리는 ‘23년 8월 입주예정인 단지로, 향후 반포동의 대장아파트로 거듭날 단지입니다. ‘22.07월 36.1억 → ‘22.10월 36.1억 → ‘23.03월 30.8억으로 15% 호가가 하락했습니다. 평단가도 1.06억대에서 9천만원대로 하락했습니다.
(3) 아크로리버파크 → ‘22.10 대비 8% 호가 하락 (’23.03 호가: 35억 / 35평 / 평단가 10,294만원)
아크로리버파크, 줄여서 아리팍이라고도 부르는 이 단지는 현재 반포동의 대장아파트입니다. ‘22.07월 39억 → ‘22.10월 38억 → ‘23.03월 35억으로, 호가가 하락하는 추세입니다. 평단가도 1.1억대에서 1억대로 하락했습니다.
(4) 래미안퍼스티지 → ‘22.10 대비 11% 호가 하락 (’23.03 호가: 31억 / 34평 / 평단가 9,118만원)
래미안퍼스티지는 신반포역과 고속터미널역 사이에 위치한 2,444세대의 대단지입니다. 네이버 부동산 기준 호가는 ‘22.07월 36.5억 → ‘22.10월 35억 → ‘23.03월 31억으로, 점점 빠지는 추세입니다. 1억대의 평단가도 떨어져, 9,118만원의 평단가를 기록하고 있습니다.
3. 송파구
송파구는 강남구와 서초구의 뒤를 잇는 지역입니다. 사실 압구정동과 반포동의 단지들은 평단가가 1억원 근처로 형성되어 있지만, 송파구는 5~6천 대에 형성되어 있습니다. 잠실의 리센츠와 엘스는 굳건한 대장단지를 구축하고 있으며, 최근 급격하게 발전하고 있는 위례신도시도 있습니다.
(1) 잠실주공5단지 → ‘22.10 대비 호가 동일 (’23.03 호가: 23억 / 34평 / 평단가 6,765만원)
잠실주공5단지는 잠실역 북쪽, 롯데월드 바로 위쪽에 위치한 3,930세대의 재건축 예정 단지입니다. 현재 관리처분인가 단계를 앞두고 있으며, 2023년 말에 관리처분 인가 예정입니다. ‘22.07월 26억 → ‘22.10월 23억 → ‘23.03월 23억으로, ‘22년 하반기에 빠진 가격이 그대로 형성되어 있습니다.
(2) 잠실엘스 → ‘22.10 대비 1.5% 호가 상승 (’23.03 호가: 19.8억 / 33평 / 평단가 6,000만원)
잠실엘스는 단지내에 잠일초, 신천중, 잠일고 등 초중고가 모두 위치한 5,678세대의 매머드급 단지입니다. 현재 잠실에서 옆에 위치한 리센츠와 더불어 대장아파트를 맡고 있습니다. 호가는 ‘22.07월 21.5억 → ‘22.10월 19.5억 → ‘23.03월 19.8억으로, ‘22년 하반기 빠진 호가가 비슷하게 유지되고 있습니다.
(3) 잠실리센츠 → ‘22.10 대비 0.5% 호가 상승 (’23.03 호가: 19.5억 / 33평 / 평단가 5,909만원)
리센츠는 잠실엘스와 더불어 잠실 대장아파트이며, 단지내 잠신초, 잠신중, 잠신고 등 초중고가 모두 위치하고 한강변 바로 옆에 위치해있습니다. 호가는 ‘22.07월 23억 → ‘22.10월 19.4억 → ‘23.03월 19.5억으로, 엘스와 마찬가지로 ‘22년 하반기 빠진 호가가 유지되고 있습니다.
(4) 파크리오 → ‘22.10 대비 7% 호가 하락 (’23.03 호가: 17.5억 / 33평 / 평단가 5,303만원)
파크리오는 앞서 두단지인 엘스, 리센츠와는 지하철로 2정거장 떨어진 잠실나루역에 위치한 단지입니다. 잠실초가 단지 안에 위치한 초품아 단지이며, 6,864세대의 매머드급 단지입니다. 호가는 ‘22.07월 20.9억 → ‘22.10월 18.8억 → ‘23.03월 17.5억으로 점점 감소하는 추세입니다. ‘22.07월 6,500만원대였던 평단가도 어느덧 하락하여 5,300만원대가 됐습니다.
(5) 송파위례24단지꿈에그린 → ‘22.10 대비 12%, 15% 호가 하락 (’23.03 호가: 14.5억 / 35평 / 평단가 4,143만원, 8.3억 / 21평 / 평단가 3,952만원)
송파위례24단지꿈에그린은 ‘27년에 준공될 위례신사선 “위례중앙역” 바로 위쪽에 위치한 단지입니다. 35평 기준으로는 ‘22.07월 16.8억 → ‘22.10월 16.5억 → ‘23.03월 14.5억으로 호가가 감소하는 추세입니다. 21평도 마찬가지로 ‘22.07월 10.7억 → ‘22.10월 9.8억 → ‘23.03월 8.3억으로 하락하는 추세입니다. 작년 기준 4천 후반~ 5천대의 평단가를 기록했지만, 현재는 4천만원 정도의 평단가로 가격이 형성되어 있습니다.
4. 용산구
용산구는 과거 우리나라의 대표적인 부촌이었습니다. 강남 개발 이전에는 최고의 부동산 입지였으며, 한강과 인접해있는 이촌동이 아파트 가격을 이끌고 있습니다. 현재 이촌동에서는 한강맨션, 신동아, 한강삼익, 왕궁, 반도 등 재건축 및 리모델링이 기대되는 단지들이 많습니다.
(1) 한강맨션 → ‘22.10 대비 1% 호가 상승 (’23.03 호가: 40.5억 / 31평 / 평단가 13,065만원)
한강맨션은 이촌역 남부에 한강과 인접해있는 660세대의 대단지입니다. 1971년 LH의 전신인 대한주택공사가 중산층을 대상으로 처음 지은 고급 아파트로, ‘21년 9월 사업시행인가 이후 GS건설을 재건축 시공자로 선정해 재건축 예정입니다. 해당 아파트가 재건축되면, 용산구의 대장아파트로 거듭날 예정입니다. 네이버 호가는 ‘22.10월 40억 → ‘22.03월 40.5억으로, 재건축 기대감으로 인해 호가가 떨어지지 않고 유지되고 있습니다.
(2) 한가람 → ‘22.10 대비 18% 호가 하락 (’23.03 호가: 18억 / 33평 / 평단가 5,455만원)
한가람은 이촌역 바로 남부에 인접해있는 초역세권의 2,036세대 단지입니다. 1988년 입주해 리모델링 연한(15년)을 채웠으며, 현재 리모델링을 추진하고 있습니다. ‘22.10월 22억 → ‘23.03월 18억으로, 호가가 4억이나 빠졌습니다.
(3) 래미안첼리투스 → ‘22.10 대비 16% 호가 하락 (’23.03 호가: 35억 / 50평 / 평단가 7,000만원)
래미안첼리투스는 2015년 재개발로 완공된 460세대의 고급 아파트 단지입니다. 3개 동으로 구성, 최대 56층의 고층 건물이며, “첼리투스”는 하늘로부터라는 뜻의 라틴어라고 합니다. 네이버 호가는 ‘22.10월 41.5억 → 23.03월 35억으로 6.5억이 하락했습니다. 8,300만원이던 평단가도 7,000만원으로 1,3000만원 하락했습니다.
(4) 용산센트럴파크 → ‘22.10 대비 20% 호가 하락 (’23.03 호가: 28억 / 48평 / 평단가 5,833만원)
용산센트럴파크는 신용산역 동쪽에 위치해있으며, 1,140세대의 주상복합 대단지입니다. ‘20.08월에 입주가 시작된 신축단지입니다. 네이버 호가 기준 ‘22.10월 평단가는 7,368만원 → ‘23.03월 평단가 5,833만원으로, 호가가 20% 정도 빠졌습니다.
마무리
오늘은 대한민국 아파트 시장의 대장인 강서송용(강남구, 서초구, 송파구, 용산구) 지역의 매매호가에 대해 알아봤습니다. 각 지역의 특징은 아래와 같습니다.
■ 강남구: 재건축 예정인 단지들의 호가가 '22.10월 대비 13~19% 하락, 하지만 신축인 래미안라클래시는 호가 하락폭 없음.
■ 서초구: 재건축 예정인 반포주공1단지를 포함한 대장 신축단지들 모두 '22.10월 대비 호가 8~21% 하락
■ 송파구: 파크리오만 7% 호가 하락, 나머지 단지들은 호가가 그대로 유지 ('22.10월에 강남구, 송파구에 비해 하락폭 심했음)
■ 용산구: 재건축 예정인 한강맨션 제외 나머지 대장 단지들은 '22.10월 대비 호가 16~20% 하락
‘22.10월에는 강남구, 서초구의 호가가 잘 방어되는 모습을 보여주었으나, ‘23.03월 기준으로는 많은 대장 단지들이 10%로 호가가 빠지는 모습을 보여주고 있습니다. 하락장의 모멘텀이 입지가 더 좋은 지역으로 옮겨가고 있는 모습을 볼 수 있습니다. 반면 비슷한 입지라고 추정되는 송파구와 용산구는 ‘22.10월 둘다 10%대의 하락폭을 기록했지만, 송파구는 이후 호가가 잘 방어되고 용산구는 호가가 더 떨어지는 모습을 보였습니다.
이번 호가 조사를 통해 본격적으로 부동산 시장이 하락장에 들어왔다는 것을 알 수 있었습니다. 다음 시간에는 서울 다른 지역의 호가에 대해 알아보겠습니다.
즐거운 하루 되세요!
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