안녕하세요. 공금뿌입니다!
아파트를 매수할 때는 대부분 대출을 포함해서 매수합니다. 현금이 많으면 풀현금을 통해 매수하겠지만, 현금이 충분한 매수인마저도 대출을 포함해 더 좋은 입지의 아파트를 구매합니다.
시중에는 다양한 주택담보대출 상품이 있습니다. 가장 많이 사용하는 주택담보대출은 시중은행(신한은행, 국민은행, 하나은행)의 주택담보대출입니다. 그뿐만 아니라 제2금융권과 보험사에서도 주택담보대출 상품을 운영하고 있습니다. 다양한 주택담보대출 중에서도 가장 금리가 낮으며, 고정금리를 제공하는 상품은 정부에서 운영하는 보금자리론, 디딤돌대출입니다.
디딤돌대출은 부부/신혼부부 등에 초점을 맞춘 대출로써, 부부는 합산연소득 6천만 이하, 신혼부부 및 2자녀 가구는 연소득 7천만원 이하일 때 유용한 대출입니다. 미혼의 경우에는 만 30세 이상인 경우에 대출이 가능합니다. 만 30세 미만은 직계존속 중 1인 이상 또는 민법상 미성년인 형제, 자매 중 1인 이상과 동일 세대를 구성하며, 대출 접수일 기준 부양기간이 6개월 이상이어야 합니다. 즉, 만 30세 미만이라면 자신이 세대주가 되어 할머니, 할아버지, 어머니, 아버지, 미성년 형제/자매를 6개월 이상 부양해야 대출이 가능합니다.
저는 디딤돌대출 요건에 맞지 않고, 대출한도도 최대 2.5억(미혼인 경우 1.5억)으로 낮아 디딤돌대출이 불가합니다.
정부에서 주도하는 또 다른 대출은 바로 보금자리론입니다. 보금자리론은 미혼, 부부 상관없이 합산 연소득이 7천만원 이하이면 신청가능한 고정금리 대출입니다. 오늘은 보금자리론에 대해 알아보겠습니다.
1. 대출신청 가능 요건
- 연령: 민법상 성년
- 국적: 주민등록표 등본에 기재된 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적동포 포함)
- 소득요건: 부부합산 연소득 7천만원 이하
※ 최근 2개년 소득의 차이가 20% 이하인 경우에는 최근년도 소득으로 연소득을 산정하고, 소득의 차이가 20% 초과인 경우에는 “2개년 평균소득”으로 산정
- 신용평가 및 정보: NICE신용평가정보(주)의 CB점수가 271점 이상인 경우
- 주택보유수: 채무자와 배우자의 총 주택보유 수가 본건 담보주택을 제외하고는 무주택 또는 1주택
※ 기존주택은 담보주택 소재지에 따라 대출실행일로부터 2년내 처분
※ 무주택자 확인 기준은 HOMS 조회 및 주택담보대출 이용현황 등으로 검증
2. 대출요건
- 대출한도: 담보주택 당 3.6억 이내 (주택가격 6억원 이하, 주택면적 85m2이하)
- 대출만기: 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년
※ 40년 만기는 만 39세 이하 또는 신혼가구 / 50년 만기는 만 34세 이하 또는 신혼가구
- 상환방식: 원리금 균등분할상환, 원금 균등분할상환, 체증식 분할상환(만 40세 미만)
※ 거치기간은 1년 또는 비거치 / 대출실행 후에는 원금상환방식 변경 불가
※ 대출금리 (’22.12월 기준)
- 고정금리이며, 대출 신청일부터 실행일까지 금리 중 가장 낮은 금리 적용
- 우대금리
(1) 전자약정 및 등기 시 0.1%p 금리인하
(2) 서울, 인천, 경기도 제외 미분양관리지역 내 미분양 아파트 최초 구입하는 경우 0.2%p 금리인하
(3) 서민우대(부부합산 연소득 4.5천만이하, 주택가격 3억, 수도권 5억 이하) 0.1%p 금리인하
-가산금리
(1) 투기지역인 경우에는 0.1%p 가산금리 부과
-조기(중도)상환 수수료
3년 이내에 조기(중도) 상환된 원금에 대해 대출실행일로부터 경과일수별로 0.9% 한도 내에서 부과
※ 계산식: 조기(중도)상환수수료 = 조기(중도)상환원금 × 조기(중도)상환수수료율(0.9%) × [(3년-대출경과일수)/3년]
(ex. 2년 대출경과 후 3억을 상환하면, 조기상환수수료는 90만 = 3억 * 0.9% * (3-2)/3 )
3. LTV, DTI, DSR
(1) LTV
- 아파트 70% / 기타주택은 65% 이내 (조정지역인 경우 10%p 차감)
- 조정지역일 경우라도 실수요자 조건이거나, 신규 분양 주택에 대한 잔금대출 중 분양 공고일과 매매 계약일이 ‘17.8.2일 이전인 경우에는 차감하지 않음.
- 다음 어느 하나에 해당할 경우 60% 이내로 제한
(1) CB점수 271~614점 또는 MSS점수가 「MSS운영기준」에서 별도로 정하는 경우
(2) 소득추정에 의한 소득산정. 다만, 근로소득자에 대한 소득추정은 제외
※ 실수요자 요건(구입용도에 한함): 주택가격이 5억이하 / 부부가 무주택자 / 합산 연소득 7천만원 이하
※ 담보주택의 세부평가 방법 및 평가액
담보주택의 평가액은 대출승인일 현재 아래 가격과 같은 순서로 적용된다.
(1) 가격정보
- KB국민은행 시세정보의 일반평균가 우선 적용, 해당 정보가 없는 경우 한국부동산원 시세정보의 하한평균가와 상한평균가의 산술평균한 값을 적용
- 다만, 구입용도의 경우 매매가액(낙찰가액, 계약서상 금액)과 시세정보 중 낮은 금액을 가격정보로 간주
(2) 공시가격: 국토교통부장관(지자체장)이 평가/공시한 가격
(3) 분양가액: 신규입주아파트로 300세대 이상이고, 대출신청일, 승인일 또는 실행일이 사용승인일 이후 6개월 이내
(4) 감정평가액
(2) DTI (총부채상환비율)
- 60% 이내 (조정대상지역인 경우 10%p 차감)
- 조정대상지역일 경우라도 실수요자 조건이거나, 신규 분양 주택에 대한 잔금대출 중 분양 공고일과 매매 계약일이 ‘17.8.2일 이전인 경우에는 차감하지 않음.
※ 실수요자 요건(구입용도에 한함): 주택가격이 5억이하 / 부부가 무주택자 / 합산 연소득 7천만원 이하
(3) DSR
- 보금자리로 대출은 DSR 미적용 (단, 신규대출 취급 시 DSR을 참고지표로 활용)
4.제출서류
- 본인확인: 주민등록, 운전면허증, 여권 중 1
- 국적확인: 주민등록등본 또는 국내거소신고증/국내거소신고사실증명
- 소득증명
-근로소득/사업소득: 최근 2년치 홈택스 발급 소득금액증명원, 소득확인증명서, 연말정산용 원청징수영수증(비과세 제외)
- 연금소득: 연금수급권자확인서 등 기타 연금수령을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서
- 기타: 세무서(홈택스) 발급 소득금액증명원
- 소득추정: 국민연금 연금산정용 가입내역확인서, 건강보험자격득실확인서, 건강/장기요양보험료 납부확인서
- 재직 및 사업영위 사실 확인: 건강보험자격득실확인서, 재직증명서, 사업자등록증 등
- 주택관련: 토지/건물 등기사항전부증명서 / 구입용도의 경우 매매계약서 추가 / 임대차 있는 경우 임대차계약서 추가
- 개인(신용)정보 등 확인용: 보금자리론용 동의서
5. 생애최초 보금자리론
- 요건: 채무자와 배우자가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 자 (자금용도: 구입용)
- 대출한도: 4.2억 이하
- LTV: 80% 이하 (담보주택 소재지가 조정지역인 경우에도 LTV차감 미적용)
- DTI: 60% 이하 (담보주택 소재지가 조정지역인 경우에도 DTI차감 미적용)
마무리
오늘은 정부의 대표적인 주택담보대출 상품인 보금자리론에 대해 알아봤습니다. 기본적으로 주택가격 6억 이하, LTV70%, 대출금액 3.6억, 4%대의 금리의 대출상품입니다. 생애최초 보금자리론은 LTV80%, 대출금액 4.2억까지 대출이 나옵니다. 최근 금리 인상기로 인해 시중은행의 주택담보대출 금리가 5%~7.5% 사이를 기록하고 있는 것과 비교해봤을 때, 보금자리론은 비교적 저렴한 대출이라고 생각합니다. 요건을 만족하시는 분들은 보금자리론을 활용하시는 것도 좋은 방법입니다.
다음 시간에는 최근 윤석열 정부가 발표한 특례 보금자리론에 대해 알아보겠습니다.
즐거운 하루 되세요!
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