안녕하세요. 공금뿌입니다!
최근 날씨가 너무 좋아 여기저기 임장을 다니고 있는데, 임장을 가면 갈수록 하나씩 보이는 것이 늘어나는 좋은 경험을 하고 있습니다. 오늘은 비규제지역으로 2년 보유시에 양도세 1주택 비과세를 받을 수 있는 충남 당진시를 살펴보겠습니다.
지난 번에 분석한 고양시 덕양구가 궁금하시다면 아래 포스트를 참고해주세요!
[입지 분석] 고양시 덕양구 아파트 7단계 분석 (1~3단계)
안녕하세요. 공금뿌입니다! 최근 부동산 갭투자에 관해 개인적으로 공부를 하고 있습니다. 현재 아파트 가격이 거품이 있다는 의견도 있고, 지금이 매수 적기라는 이야기도 있습니다. 이번 포스
davidso13.tistory.com
▣ 개요
이번 시간에 집중 분석할 지역은 충청남도 당진시입니다. 당진시는 2읍 9면 3행정동으로 구성되며 북쪽으로 바다에 접해있습니다. 동쪽으로는 아산시, 서쪽으로는 서산시, 남쪽으로는 예산군, 북쪽으로는 평택시와 접해있습니다.
당진시는 주력산업인 철강, 자동차 부품 클러스터 등을 육성하고 있습니다. 이에 따라 현대제철 당진제철소, 현대트랜시스 지곡/성연공장, 현대아이티시 등 많은 대기업들이 입주해있습니다.
2022년 3월 KB부동산 기준 각 구역별 평균 아파트 매매가 순은 아래와 같습니다.
- 대덕동 > 수청동 > 읍내동 > 원당동 > 수청읍 > 채운동 > 신평면 > 송산면 > 사곡동
당진시에서 최근 많은 공급이 예정되며 뜨고 있는 곳은 수청동입니다. 당진시 최대 규모인 당진수청 1,2지구 도시개발사업이 진행되고 있습니다. 2022년부터 2023년까지 다량의 아파트가 공급될 예정입니다. 단지 규모에 걸맞게 중앙초등학교와 수청중학교가 2024년 3월에 개교될 예정입니다. 두 학교 옆에는 근린공원이 위치할 예정입니다.
▣ 1단계 : 인구수/세대수 분석
당진시의 인구는 2018년까지 지속 증가했으나, 2019~2020년에 감소했고 2021년부터는 보합세를 보이고 있습니다. 2022년 기준 16.7만이 거주해 20만이하의 중소도시임을 알 수 있습니다. 이 부분이 당진시의 가장 큰 리스크입니다.
반면 세대수는 인구수에 비해 2021년까지 계속 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 2022년 기준 세대수는 8만으로 세대당 평균 2.09명입니다. 앞서 분석했던 고양시 덕양구에 비해 세대당 평균 명수가 더 낮습니다.
연령별 인구수를 보면 40~60대가 증가하고, 영유아 및 2~30대는 감소한 것을 볼 수 있습니다. 젊은층보다는 중장년층의 거주 비율이 늘어난 것을 확인할 수 있습니다.
▣ 2단계 : 수요와 공급 분석
(1) 수요
당진시의 최근 미분양을 살펴보면 2021년까지는 다수 존재하다가 2022년 1월에는 131채 미분양으로 최근 들어 감소하고 있습니다. 비규제지역으로의 수요가 급증하며 일어난 현상으로 보입니다.
(2) 공급
당진시의 공급 물량을 살펴보면 2022~2024년까지 평균수요선에 비해 공급이 많습니다. 수청지구에 가장 많은 공급이 예상되며, 읍내동과 송산면 등에 공급이 될 예정입니다.
최근 공급 예정인 단지는 아래와 같습니다.
- 당진아이파크(읍내동, 22.04 예정, 426세대)
- 호반써밋시그니처2차(수청동, 23.03 예정, 998세대)
- 당진수청지구호반써밋시그니처(수청동, 22.12 예정, 1,084세대)
- 해링턴플레이스에듀타운(송산면 유곡리, 22.08 예정, 671세대)
호갱노노를 통해 당진시의 영향권을 살펴봤습니다. 서쪽의 서산시, 동쪽의 아산시, 북동쪽의 평택시, 그리고 천안시에서 순유입과 순전출이 많았습니다. 따라서 4개의 시를 영향권으로 선정했습니다.
아산시는 2022~2024년 입주물량이 많으며, 천안시는 적당합니다. 평택시도 향후 입주물량이 많습니다. 당진시에서 평택시와 아산시로 전출하는 인원이 최근 많은 추세를 보았을 때, 해당 지역의 공급이 많은 점은 리스크 요인입니다.
▣ 3단계 : 매매지수와 전세지수
당진시의 매매지수는 21년 5월 바닥을 찍고 점차 상승하는 추세입니다. 이를 보았을 때 현재는 상승기임을 알 수 있습니다. 전세지수는 20년 4월 바닥을 찍고 상승하는 추세입니다. 따라서 현재 실수요 가치도 점점 높아지고 있습니다. 전세지수가 횡보하다 상승하는 20년 10월이 투자 적기였습니다. 현재도 일부 상승여력은 남아 있다고 생각합니다.
▣ 마무리
오늘은 충청남도 당진시의 인구수/세대수, 공급과 수요, 매매지수와 전세지수에 대해 분석했습니다.
당진시는 인구수가 16.7만 / 세대수가 8만으로 리스크가 있는 중소도시입니다. 수요는 미분양 수가 점차 감소하고 최근 들어 거의 없는 추세로 보아 좋지만, 공급 측면에서 인근의 아산시와 평택시에 2024년까지 입주 물량이 많아 리스크가 있습니다. 매매지수는 21년 5월 바닥을 찍고 상승, 전세지수는 20년 4월 바닥을 찍고 상승하는 추세로 20년 10월이 투자 적기였으나, 현재도 충분한 상승여력이 있는 것으로 확인됩니다.
당진시는 서울에서 차량으로 2시간 이내로 갈 수 있는 비교적 가까운 비규제지역으로 2년간 보유만 해도 양도세 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 적은 시드로 투자하고자 하시는 분들께는 비규제지역에 투자하는 것이 좋은 방법이 될 수 있습니다.
다음 포스트에서는 아파트 물건에 중점을 둔 4~7단계 분석을 진행해보겠습니다.
즐거운 하루 되세요!
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