안녕하세요. 공금뿌입니다!
최근 부동산 갭투자에 관해 개인적으로 공부를 하고 있습니다. 현재 아파트 가격이 거품이 있다는 의견도 있고, 지금이 매수 적기라는 이야기도 있습니다. 이번 포스팅에서는 제가 살고 싶은 지역 중 하나인 고양시 덕양구에 대해 분석해보겠습니다.
저는 총 7단계로 나누어 분석할 예정입니다. “나는 1,000만원으로 아파트 산다 - 저자 : 시크릿브라더” 책의 내용을 바탕으로 분석했습니다.
나는 1,000만 원으로 아파트 산다
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▣ 개요
이번 시간에 분석할 지역은 경기도 고양시 덕양구입니다. 고양시는 서울 서쪽에 인접한 지역으로, 총 3개의 구로 구성됩니다(덕양구, 일산동구, 일산서구). 그 중 서울과 가장 가까운 곳이 덕양구 입니다. 서울에 가까운 특성으로 인해 서울로 출퇴근하는 인구들이 많이 거주하고 있습니다.
아래 사진에서 빨간색 음영이 칠해진 곳이 덕양구입니다. 덕양구의 주요동으로는 신분당선 호재가 있는 삼송동과 지축동, GTX 호재가 있는 행신동과 화정동 등이 있습니다.
▣ 1단계 : 인구수/세대수 분석
고양시 덕양구는 2011년을 제외하고 인구가 증가하는 추세입니다. 현재 인구는 48만 3천여명으로 비교적 많은 인구가 거주하고 있습니다(2022.02.12 기준). 하지만 최근 들어 인구수 증가율은 감소하는 추세입니다. 2019년 3.49%를 기점으로 2022년까지 4년 연속 떨어졌으며, 2022년에는 0.07%의 증가율을 기록하고 있습니다.
세대수 역시 2011년을 제외하고 증가하는 추세입니다. 결국 아파트의 단위는 1세대이기 때문에, 인구수보다 세대수에 주목하는 것 역시 중요합니다. 세대수가 인구수보다는 훨씬 가파른 증가율을 보이고 있습니다. 2021년에는 인구수가 6천명 증가했으나, 세대수도 6천명 증가했습니다. 이는 오피스텔 등의 공급으로 인해 1,2인 가구 등의 소형 가구가 증가했기 때문입니다. 하지만 여전히 2022년 기준 세대당 2.29명으로, 가족 수요도 많은 지역입니다.
▣ 2단계 : 수요와 공급 분석
수요와 공급은 아파트 매매 가격의 중요한 요인입니다. 결국 아파트를 구매하는 사람들의 심리에 따라 가격이 결정되고, 수요와 공급에 따라 사람들의 심리가 바뀌어 가격으로 반영되기 때문입니다. 2단계에서는 수요와 공급에 대해 분석해보겠습니다.
(1) 수요
해당 지역의 수요를 보기 위해서는 미분양 아파트의 추이를 보는 것이 가장 정확합니다. 고양시의 미분양 추이를 보면 2016년 이후로 거의 제로에 가깝습니다. 즉 공급되는 아파트에 대해 사람들이 매수하려는 의지가 굉장히 강해 대부분 분양된다는 이야기입니다. 이는 해당 지역에 대한 사람들의 수요가 끊임없이 존재한다고 생각할 수 있습니다.
(2) 공급
구찌, 에르메스 등의 명품이 인기있는 이유는 상품이 가진 희소성 때문입니다. 희소성이 적은 물건은 사람들에게 더 가치있는 물건으로 인식됩니다. 아파트 또한 그렇습니다. 이론적으로는 공급 물량이 너무 많다면 아파트가 흔해져 가격이 감소하고, 공급 물량이 적으면 새 아파트가 적어 가격이 오릅니다. 하지만 많은 공급 물량이더라도 사람들의 수요가 더 크다면 가격은 오를 수밖에 없습니다.
덕양구의 물량만 봤을 때는 2022년에 평균수요량보다 훨씬 많습니다. 그래서 가격이 앞으로 떨어질 거라고 판단하기 쉽습니다. 하지만 여기서 중요한 점은 바로 사람들의 이동 동선입니다. 강남구에 살던 사람이 서초구로 이사 갈수도 있고, 마포구에 살던 사람이 중구로 이사 갈수도 있습니다. 한 사람은 하나의 지역에서만 사는 게 아니라 인근 지역으로 언제든 이동할 수 있습니다. 그래서 저는 공급 데이터를 볼 때 이주 영향권을 토대로 분석합니다.
호갱노노 어플을 사용하면 인구이동 데이터를 볼 수 있는데요, 고양시는 파주시로 12.29%의 인구가 이동합니다. 반대로 은평구에서는 18.41%가 고양시로 넘어옵니다. 따라서 저는 은평구와 파주시를 고양시 덕양구의 영향권이라고 가정하고 분석했습니다.
고양시와 파주시, 은평구의 공급 물량을 보면 2022년 평균수요량보다 많지만 인근 지역 사람들의 기대감과 미분양 데이터로 미루어봤을 때, 입주물량을 다 소화할 수 있을 것으로 생각됩니다. 2023년부터는 평균수요량에 비해 공급물량이 부족할 것으로 보입니다. 이 시기가 하나의 기회가 될 수도 있을 것 같습니다.
▣ 3단계 : 매매지수와 전세지수
매매가격지수와 전세가격지수는 특정 시점의 아파트 등 주택의 가격을 나타내는 지수입니다. 매매가격지수와 전세가격지수를 조사하는 기관은 2곳이 있는데요, 한국감정원과 KB부동산 리브온입니다.
그 중 저는 KB부동산의 지수를 주로 사용합니다. 그 이유는 2가지가 있습니다. 첫째로 KB부동산에서 조사한 표본 중 아파트가 더 많은 비중을 차지하고 있습니다. 한국감정원은 총 28,360호를 표본으로 조사하고 그 중 아파트는 17,190호입니다. 반면 KB 부동산은 36,300호를 표본으로 조사하고 그 중 31,800호가 아파트입니다.
두번째 이유는 기준점이 더 짧기 때문입니다. 한국감정원과 KB부동산은 일정 기간을 기준으로 표본대상, 기준점 등을 변경하여 조사합니다. 한국감정원은 5년, KB부동산은 2~3년 주기로 변경하기에 더 자주 변경하는 KB부동산이 현실에 가까운 데이터라고 생각합니다.
고양시 덕양구는 최근 2개년 동안 매매지수와 전세지수 모두 동반 급상승하고 있습니다. 현재 대부분의 지역이 이런 경향성을 보이고 있는데요, 고양시 덕양구도 예외가 아니었습니다.
따라서 현재는 확실한 매물이 아닌 이상, 매수에 적합하지 않을 것으로 판단됩니다. 하지만 지역에 상관없이 저평가되어 있는 2,3급지의 매물은 확인해볼 필요가 있습니다.
▣ 마무리
오늘은 아파트 분석 7단계를 바탕으로 분석을 진행했습니다. 오늘 이야기한 1~3단계에서는 지역에 대해 중심적으로 이야기해봤습니다.
1단계에서 고양시 덕양구는 인구수 48만 3천명, 세대수 21만 1천 세대를 기록하고 있지만 증가율은 점점 감소하는 중입니다. 2단계 수요와 공급에서는, 수요가 끊임없이 존재해 미분양이 없고, 2022년 평균수요량보다 많은 물량이 공급되지만 강한 수요로 인해 물량이 모두 소화될 것으로 판단됩니다. 마지막 3단계에서는 매매지수와 전세지수가 급 상승하여 현재 매수에는 적합하지 않을 듯합니다. 다만 아직 저평가되어 있는 2,3급지의 매물을 살펴볼 필요가 있습니다.
고양시 덕양구는 제가 개인적으로 거주하고 싶은 동네입니다. 서울에서도 가깝고 아직까지는 발전할 여력이 있는 지역이라고 판단하고 있습니다.
여러분도 여러분들이 차후에 살고 싶은 지역을 정하고 그곳에 대해 공부해보시는 건 어떠실까요?
해당 글은 2022년 2월 12일 데이터를 기준으로 작성되었습니다.
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