안녕하세요. 공금뿌입니다!
지난 시간에는 제가 살고 싶은 지역인 고양시 덕양구에 대한 1~3단계 분석을 진행했습니다. 1~3단계는 지역에 중점을 둔 분석이었습니다. 아래 포스트를 참고해주세요!
[입지 분석] 고양시 덕양구 아파트 7단계 분석 (1~3단계)
안녕하세요. 공금뿌입니다! 최근 부동산 갭투자에 관해 개인적으로 공부를 하고 있습니다. 현재 아파트 가격이 거품이 있다는 의견도 있고, 지금이 매수 적기라는 이야기도 있습니다. 이번 포스
davidso13.tistory.com
이번 포스트에서 다룰 4~7단계는 지역보다 아파트 물건에 대한 분석입니다. 각 매물들이 상대적으로 저평가되어 있는지, 덕양구에서 1급지는 어느 지역인지 중점을 두어 분석할 겁니다! 준비되셨나요?
▣ 4단계 : 지역간 비교
우선 덕양구와 인근 은평구의 대장아파트는 아래와 같습니다. 성사동은 래미안휴레스트, 화정동은 은빛6단지프라웰, 삼송동은 삼송2차아이파크, 덕양구 전체는 지축역센트럴푸르지오가 각각 대장아파트입니다. 은평구 대장아파트인 힐스테이트녹번보다 지축역센트럴푸르지오가 약 2억 정도 저렴합니다.
▶ 화정동 달빛마을2단지 부영 (갭 1억이하)
달빛마을2단지 부영은 갭 1억 이하로 투자할 수 있는 단지입니다. 약 9천만의 금액으로 투자 가능할 것으로 생각됩니다. (최근 시세에 따라 변동할 수 있습니다.) 또한 원당역에서 도보로 이동이 가능한 역세권 단지입니다.
- 갭가격 약 9천만 / 매매가 3.17억 (최근 2.9억, 2022.01.27) / 20평 / 1391세대 / 96.07 (27년) / 건 15%
- 경기 고양시 덕양구 화중로 222 (원당역 도보 18분 / 버스 4분, 총12분)
- 원당역 가는 버스(7개) : 38, 16, 95, 773, 029B, 9701, 11
달빛마을2단지 부영과 유사한 평수, 세대, 연식을 가진 단지를 찾아 비교했습니다. 화정동 달빛마을2단지라이프, 성사동 신원당6단지태영 등과 유사한 패턴을 보였지만, 최근 들어 가격이 4~7천만원 정도 눌린 모습이 보입니다.
▶ 성사동 신원당9단지 태영
성사동 신원당9단지 태영도 갭가격 약 9천만원으로 매수가 가능합니다. 이 단지도 도보 11분이면 원당역까지 이동이 가능한 역세권 단지입니다.
- 갭가격 약 9천만 / 매매가 4.3억 (최근 4.3억, 2021.09.15) / 25평 / 500세대 / 93.06 (30년) / 용 223% / 건 46%
- 경기 고양시 덕양구 고양대로1384번길 30 (도보 11분 / 버스 2분, 총6분)
- 버스 : 16, 29B, 95, 7728, 773
비슷한 가격 흐름을 보여줬던 성사동 신원당5단지 대명, 행신동 소만마을7단지 대명 등과 비교했습니다. 최근 들어 약 1~4천만원 정도 눌려있는 흐름을 발견할 수 있습니다.
▣ 5단계 : 가격과 분위지도
호갱노노를 통해 가격과 분위지도를 살펴봤습니다. 고양시 덕양구 내에서 1급지는 삼송동, 지축동, 원흥동, 항동동, 행신동으로 추정됩니다. 2급지는 화정동, 성사동, 토당동, 신원동, 도내동, 3급지는 고양동일 것으로 추정됩니다.
▣ 6단계 : 학군과 상권
덕양구 내 학원가는 화정동과 행신동에 몰려 있습니다. 학업성취도가 비교적 높은 화정중학교(화정동, 91%), 무원중학교(행신동, 87.9%), 지도중학교(화정동, 97.3%) 근처에 학원가가 몰려 있습니다. 화정동과 행신동이 덕양구에서는 학군의 중심입니다.
병원과 약국은 화정동과 행신동에 가장 많습니다. 그 외에도 성사동과 원흥역, 삼송역 인근에도 병원과 약국이 많습니다.
대형마트는 화정동에 이마트와 롯데마트가 위치해있으며, 삼송동에는 스타필드와 이마트가 있습니다.
화정동, 행신동에는 자그마한 공원이 여러 개 있습니다. 이 지역에서 가장 큰 공원은 지도공원과 화정공원입니다. 삼송동에는 장릉천이 존재해 산책하거나 런닝을 할 수 있습니다. 성사동에는 아파트 단지 내 자그마한 공원이 여러 개 있습니다.
5단계에서 분석한 가격 및 분위지도와 6단계에서 분석한 상권을 바탕으로 하기와 같이 급지를 선정했습니다.
▣ 7단계 : 투자금에 맞는 단지 찾기
갭 5천만원과 1억원을 투자금으로 가정하고, 이에 맞는 단지를 추천드립니다.
▶ 갭 5천이하
▶ 갭 1억이하
▣ 요약
고양시 덕양구는 세대수 21만, 미분양이 거의 제로에 가깝고 공급물량이 충분히 소화될 것으로 보아 매력있는 투자처입니다. 하지만 최근 들어 매매지수가 급상승했기 때문에 매수시에는 고평가 되어 있는지를 고려해보셔야 할 거 같습니다. 이미 많이 오른 대장아파트와 키 맞추기로 오를 아파트들을 공부하셔서 투자해보신다면 기회가 있을 듯합니다.
해당 글은 2022년 2월 12일 데이터를 기준으로 작성되었습니다.
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