안녕하세요 공금뿌입니다.
미국주식에 투자하다 보면 시세차익이 기대되는 가치주나 성장주에 관심이 갑니다. 2차전지, 전기차 관련주 등 고성장이 기대되는 성장주, 그리고 기업의 현재 가치에 비해 저평가되어 있는 가치주에 많은 관심이 갑니다. 테슬라, 마이크로소프트, 구글과 같은 주식에 관심이 가지 않으신가요?
하지만 관점을 바꿔 생각해봤을 때, 시세차익에 대한 믿음이 확실하지 않다면 배당을 꾸준하게 지급하는 배당주가 하나의 옵션이 될 수 있습니다. 코카콜라, 엑손모빌, 셰브론 등이 대표적인 배당주입니다. 저도 배당주에 일부 투자를 하고 있습니다.
배당주들 중에는 리츠주도 굉장히 많은데, 리츠회사는 투자받은 돈으로 부동산 실물과 지분을 매입하여 임대/매각차익의 형태로 수익을 창출하는 회사입니다. 리얼티인컴(O), 사이먼 프라퍼티(SPG) 등의 리츠주는 5%가 넘는 배당을 지급합니다.
오늘은 리츠배당주에 대해 분석하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
1. 배당성향
배당주를 분석하는 지표 중 가장 중요한 지표는 배당성향입니다. 배당성향은 회사가 벌어들인 이익 (당기순이익) 중 얼만큼을 배당으로 지급하는지 나타내는 지표입니다.
- 배당성향 = 배당금총액/당기순이익 = 주당배당금(DPS) / 주당순이익(EPS)
애플(AAPL)의 배당성향을 살펴보면 14.55%인데, 이는 당기순이익의 14.55%를 배당으로 지급한다는 의미입니다. 보통 배당성향이 30~60%면 안정적이고 적당하며, 80%를 넘기는 경우 배당 지속성이나 안정성면에서 문제가 있다고 이야기합니다.
2. 리츠주의 배당성향 한계
일반적으로 배당은 벌어들인 이익 중 일부를 주주에게 환원하는 것으로, 배당성향은 80%를 넘지 않는 배당주들이 많습니다. 이익의 너무 많은 부분을 주주에게 환원하면 연구, 시설투자, 인수/합병 등에 필요한 돈이 없기 때문입니다.
하지만 몇몇 리츠주들의 배당성향을 보면 이상한 점을 확인하실 수 있습니다. 아래는 대표적인 리츠주인 리얼티인컴(O), 사이먼 프라퍼티(SPG)의 배당성향 자료입니다. 각각 배당성향이 212.54%, 109.45%입니다. 즉 벌어들인 수익보다 더 많은 돈을 배당금으로 지급한다는 것인데, 이론상으로 이렇게 되면 회사가 망하지 않을까요? 여기서 배당성향을 통해 리츠주를 분석하는데 한계가 있습니다.
리츠주의 배당성향이 높게 나타나는 이유는 바로 감가상각 때문입니다. 리츠주는 부동산을 매입하기 때문에 부동산의 가치 감소에 대한 감가상각비를 회계로 기록합니다. 즉 회계 기준으로 부동산은 매년 감각상각이 발생하고, 감가상각비는 비용으로 인식되어 순이익(=매출-비용)을 감소시킵니다. 하지만 부동산은 실제 가치가 사라지지 않으므로, 회계상에서만 순이익이 감소하여 배당성향(=배당금/당기순이익)이 증가하게 됩니다. 따라서 리츠주를 제대로 분석하기 위해서는 배당성향이 아닌 다른 지표를 사용해야 합니다. 바로 FFO와 AFFO입니다.
3. FFO (Funds From Operations) → 리츠 수익성 판단의 대표적 지표
리츠 기업의 당기순이익은 감가상각비라는 실제 지출되지 않은 회계상의 비용 때문에 실제 발생한 당기순이익과 큰 차이가 있습니다. 따라서 리츠 기업의 실제 배당 가능한 재원을 다시 계산해야 하는데, 이를 FFO (Funds From Operations) 라고 합니다. FFO의 산식은 아래와 같습니다.
- FFO = 순이익 + 감가상각비 - 자산매각차익
FFO는 구글에서 종목명과 함께 검색하면 찾아보실 수 있습니다. 저는 Seeking Alpha 사이트를 통해 주로 찾아보는 편입니다. 리얼티인컴(O) 과 사이먼 프라퍼티(SPG)의 FFO, AFFO는 아래와 같습니다.
FFO가 리츠의 수익성을 잘 나타내는 이유는 2가지 입니다.
(1) 회계상 비용이지만, 실제 현금 지출은 없는 감가상각비 추가 → 실제 수익 확인 가능
(2) 일회성 수익인 자산매각차익을 제외해 리츠의 꾸준한 창출 수입 파악 가능 (단기적 변동성을 줄이고, 지속적인 수익을 잘 보여줌)
4. AFFO (Adjusted Funds From Operations) → FFO에서 정교화된 지표
AFFO는 FFO에서 보다 정교화된 지표입니다. FFO에 임대료 인상분을 더하고, 자본지출과 정기적 유지 보수 금액을 뺀 수치입니다. 산식은 아래와 같습니다. 리츠주의 AFFO도 구글 검색이나 Seeking Alpha를 통해 확인하실 수 있습니다.
- AFFO = FFO + 임대료 인상분 - 자본지출 - 정기적 유지 보수 금액
AFFO가 FFO보다 수익성을 잘 나타내는 이유는 아래 3가지 때문입니다.
(1) 부동산에서 임대료 인상은 사업자에게 굉장히 큰 부분이다.
(2) 부동산은 보수 관련 비용이 꽤 많이 듭니다. 자본지출은 감가상각으로 처리되기 때문에 손익계산서에 반영되지는 않지만, 부동산의 수익성과는 실질적으로 연결되는 지표입니다.
(3) 정기 유지 보수 금액도 부동산의 수익성과 연관이 있기에 해당 금액을 제외해줌으로써, 실제 리츠기업의 수익이 정확해집니다.
5. P/FFO, P/AFFO를 통한 분석
P/E는 당기순이익을 통해 주가를 분석하는 대표적인 지표입니다. 유사한 방법으로 현재 주가와 FFO, AFFO를 비교해 주가를 분석할 수 있습니다. P/FFO는 현재 주가를 FFO로 나눈 지표이며, P/AFFO는 현재 주가를 AFFO로 나눈 지표입니다. 감가상각으로 인해 당기순이익이 리츠 기업의 수익성 및 현금흐름을 제대로 반영하지 못하기 때문에 P/E 보다는 P/FFO와 P/AFFO가 리츠 기업의 수익성을 평가하는 데 더 적절한 지표입니다. P/FFO와 P/AFFO 는 현재 주가에서 FFO와 AFFO를 나누시면 값이 나옵니다.
- 리얼티인컴 P/FFO = $ 58.76 / $ 4.04 = 14.54
- 리얼티인컴 P/AFFO = $ 58.76 / $ 3.92 = 14.99
- 사이먼 프라퍼티 P/FFO = $ 107.74 / $ 11.95 = 9.01
마무리
오늘은 리츠배당주의 특징과 분석에 있어 중요한 지표인 FFO, AFFO에 대해 알아봤습니다. 리츠주는 감가상각비가 비용에 반영되기 때문에 당기순이익보다는 FFO, AFFO로 분석하실 때 더 정확한 가치를 평가할 수 있습니다. 즐거운 하루 되세요!
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