1. PF = 미확정 담보부 대출
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단순 현금 흐름, 자금이 들어가는 것이 아니라, 미확정된 건물을 기초 자산으로 수분양자들의 계약금, 중도금, 잔금을 현금흐름으로 해, 신용을 보강한 금융 상품.
- 은행 대출은 개인의 담보 여력, 신용을 기초로 대출하지만, PF는 담보 여력, 신용이 아니라 개발사업의 사업성을 판단하여 자금을 조달하고 대출한다.
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건물이 기초자산이 된다(미확정): 현재 지어진 건물이 아니라, 앞으로 지어질 건물에 대한 사업성을 기준으로 자금 조달.
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계약금, 중도금, 잔금 → 현금흐름.
금융상품의 3가지 요건
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기초자산을 담보로 대출이 일어나고, 현금흐름에 기초하여 상환. 기초자산의 담보여력 미약 or 현금흐름이 불확실 → 신용보강 실시.
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기초자산(회사) : 세워질 건물 → 튼튼한지
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현금흐름(월급) : 계약금, 중도금, 잔금 → 원활한지
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신용보강(회사 신뢰도) : 책임준공, 연대보증 → 적절한지
선투입 비용
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총 비용의 5~10%가 선투입 → 주체는 시행사
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수지표의 5% 이상의 비용은 확보해야 PF가 일어날 수 있다. (기본적인 조건)
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국내: 건설업체가 개발기능 담당 → 자금조달이 건설업체에 지급
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5% → 토지계약금, 인허가 비용, 건설 선투입 비용(대다수)
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부동산신탁사가 개발사로 참여 시 → 자기신용을 바탕으로 비용을 먼저 지불하기도 한다.
분양의 중요성 ( → 현금흐름에 직접적인 영향 )
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시공 이후: 선분양을 통해 건설업자와 수요자가 자금조달과 사업위험 분담.
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선분양이 안되면 PF 현금흐름이 원활하게 이루어지지 못함 → 공사 지연, 사업 망가질 위험이 높다.
2. 부동산개발금융(PF) 취급대상시설 분류
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주거용 시설: 아파트, 주상복합, 주거용 오피스텔
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업무용 시설: 오피스, 사무용 오피스텔
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판매용 시설: 상가, 쇼핑센터, 백화점
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레저 시설: 리조트, 테마파크
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체육 시설: 골프장, 스키장, 스포츠센터 등 ; Public 골프장이 각광 받는 중(세제 혜택, 높은 기대 수익률 등)
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기타: 실버타운, 청소년 수련시설, 공장(아파트형 공장포함), 복합시설
3. PF 취급 기관
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은행(선순위): 고유계정대출, 신탁계정대출, ABS, MBS 등 취급
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제2금융권(중순위): 생명보험사, 손해보험사, 증권사, 자산운영회사, 상호저축은행, 캐피탈 등
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부동산전문기관: 부동산신탁회사, 부동산투자회사(REITs) 취급.
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연기금: 군인공제회, 교원공제회, 사학연금, 지방행정공제회
4. PF 기원
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원래 시작 → 인프라 사업에서 시작(유전 개발, 댐, 철도, 항만)
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국내: 주된 주체인 시공사가 신용보강을 하며 시작.